文/诸葛找房
“不懂高周转，莫谈房地产”，多年来，快拿地、快开工、快销售”的高周转发展模式成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝。但进入一月份以来，不仅时值商品房市场的传统销售淡季，受新冠病毒肺炎疫情影响，给高速运转的流水线也拉了个急刹车，让高周转房企的“快”被迫放缓，甚至暂停。
近乎停滞的返乡置业、关闭的售楼处、待定的开工时间和项目……整个房地产行业陷入暂停状态。近日，人民法院公告网显示，2020年开年至2月10日，全国已有约96家房地产相关企业宣告破产。
1月下旬以来，各地新房销售基本停摆，市场整体成交数据低迷。数据显示，截至2020年1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比降低，截至1月末，TOP100房企销售操盘金额的入榜门槛仅9亿元，同比降低19.1%。
高周转房企面临挑战
具体来看，主要有以下表现：一是多城市土地交易平台土地交易暂停。在疫情的持续发酵下，多个城市土地交易平台暂停摘牌挂业务，客观上在短期内降低了土地供应，企业无法快速拿地。
二是项目开工延迟，开发进程放缓。目前多地开工日期暂定为2月10日，已经比正常节后开工延迟了10日左右；此外，地方上很多县、乡、村切断了人员流动渠道，建筑工人暂时无法返回工地，造成人员缺少；即便回到工地的工人，应政府要求也需隔离一段时间，进一步推迟了开工日期。因此对于具有高周转的房地产企业来说，项目开发被迫放缓，对于其扩张企业布局、开盘节奏、后期的销售回款均有较大影响。
三是销售回款中断，资金流动压力大。高周转的核心是资金的高周转，疫情之下多地售楼处关闭，期待的返乡置业及三月“小阳春”也难将实现，销售回款难以满足企业资金需求，会拖累企业随后的运营效率，后续开发将承受巨大资金压力。
四是已开工项目被迫中断，前期资金快速回收无望。对于已开工项目，前期已投入大量资金，按照高周转模式，应当尽快进入开盘周期已实现资金回流。然而疫情造成开工放缓，开盘日期不定，前期投入资金难以快速实现收回；且对于高负债企业来说，即便不开工，利息以及到期债务仍需按期支付，资金支付压力巨大。
房企应该如何应对？保持现金流充裕是第一要务
诸葛找房认为，多重考验之下，房企要做好多方面准备。首先，房企要谨慎拿地。建议房企适当调整拿地策略。在当前疫情影响下，多地延迟或暂停土拍，房企可借此时机，反思自身的拿地投资策略并做出适当调整；在疫情之后，预计地方政府会积极推地，并且也可能伴随一定的降价预期，对房企来说是一个拿地的窗口期。在拿地布局上，还是建议以一二线热点城市为主，相对而言一二线城市经济基本面更加优异，交通、学校、医疗等配套也更为完善，抗风险能力更强。
其次，本次疫情对于购房需求没有太大影响，购房需求并不会减少，只是导致购房需求的延期，疫情是阶段性的影响，不会对动摇房地产市场的根本。当疫情过去后，随着需求的集中释放，对于开发商来说是个机会。随着当前改善类需求迅速增加，加之疫情期间的需求的延期释放，改善性市场迎来发展机会。因此提升自身产品的打造能力，拿出更多的时间和精力来塑造产品，在产品的做精做细方面下更多的功夫成为关键。
第三，积极发展线上营销方式，吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，实现抢跑。近期已有不少房企采用线上直播看房、线上选房的销售模式，但因为房屋销售的特殊性，线上销售的效果和目的并非短期内能够达成。
房地产市场线上销售本就是疫情下的无奈之举，同时也是必然选择，但线上营销并非房地产未来发展方向，疫情的影响毕竟是阶段性的，疫情结束后，面对的房地产市场才是真正的市场。目前，房企更重要的是强化线上服务能力，降低线下暂停击带来的负面影响，提升线上办公与营销能力，把握对老客户的维护以及新客户的积累。
第四也是最重要的，无论是营销、投资还是其他方面，核心还是资金，保持现金流的充裕是高周转房企的突围之道。尤其是疫情期间，房企的现金流受到严重考验，未来“造血”能力强的房企大概率会胜出，既增收又增利，因此房企一方面避免盲目促销和盲目拿地行为，另一方面专注修炼“内功”，转变粗放模式，进行内部网络培训等，并积极关注发债机会，拓宽融资渠道，加强融资，保证现金流安全。
