文/诸葛找房
近10年，住房的变化有多大，大家心知肚明。尽管过去普通家庭买房也不容易，但至少首付还不至于高不可攀。但如今，首付甚至超过了当年的全款，还房贷本金压力已经很大了，还要偿还几十万的利息，可谓难上加难。不过，申请贷款时候做出的选择不同，结果可能也相差很大，不懂可别乱花钱。准备买房的不妨看一看，银行不会告诉你这些还贷技巧，本月起新规下买房记住“2不要”和“3技巧”，或能省几万装修钱。
其实，对于贷款而言，购房者面临的选择很多。首先是城市的选择，在门槛方面有些城市“认房不认贷”，有些城市“认房也认贷”，还有的城市“不认房也不认贷”。在利率方面，每个城市也都不一样。其次是银行的选择，不同银行的利率和还款要求也不尽相同。最后是还款方式的选择，“等额本息”和“等额本金”要选对，贷款年限也要选对。可关键是，很多购房者都算不清这笔账，甚至懒得算。
第一个“技巧”是商业贷款转公积金贷款。之所以说住房公积金是一项员工福利，就是因为它在买房过程中起到的重要作用。很多人不重视，经常取出来花掉，结果到了买房申贷被拒绝才傻了眼。要知道，商业贷款比公积金贷款多花几十万呢！如果可以“商转公”，谁不愿意呢？但并不是人人都可以，你必须满足这些条件。
随着呼声越来越高，重庆成为了首个试点城市，满足6点就可以办理，不少人都对此服务感到非常满意。首先，在当地正常缴纳住房公积金。其次，必须由原住房贷款的借款人或配偶申请。接着，其购房贷款尚未结清，向银行提出提前结清申请。再有，原商业性购房贷款还款在1年(含)以上，且信用记录良好并无逾期行为。此外，所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且之前申请人没有申请过住房公积金贷款。最后，申请商转公贷款额度，应在当地住房公积金管理委员会公布的住房公积金贷款最高贷款额度和原商业性购房贷款余额内。
第二个“技巧”是月供转变为双周供。顾名思义，就是由每个月还一次，改为每两周换一次，也就是一个月还2次。当然，这个操作也有局限性，并不是每个地方和每家银行都支持，一般来说商业银行为了竞争抢业务会推出短期福利业务，所以碰运气很重要。但是购房者要知道，不要白白错过机会。缩短还款周期，提高还款频率，还款本金就会加速减少，还款总额也得到减少。日积月累下来，就会惊人的看到积少成多的效果——等还完所有贷款之后再算，就会发现利息少出一大截。
第三个“技巧”是转换银行和按揭方式。由于每家利率不同，所以购房者遇到相差很多的时候可以申请转换银行。具体操作是，只需通过新的贷款银行帮忙找一家担保公司，先还掉原来贷款银行欠的所有房贷，然后在新贷款银行重新办理贷款手续。当然，具体适不适用还要视银行而定，同时也要承担必要的盈亏风险和手续费。前提是我们在申请贷款方式的时候选择“浮动利率”，而非“固定利率”。同时银行如果选择商业银行，成功的几率会比国有银行更大一些。当然，选择固定利率了也没有关系，一些银行在办理固定利率一年后申请转换，需缴纳一定违约金。而在办理固定利率5年后申请转换，可以免收违约金。
另外，两个“不要”是指不要随便选择还款方式、不要忘记还清之后解押。关于这两点，诸葛小编已经在之前的文章里反复论证过了，就不再过多赘述了。
