京东物流旗下迷你仓服务产品“京小仓”日前正式上线，为个人和企业提供中小件专业存储服务。据京东官方公众号介绍，“京小仓”可以提供多种场景下的专业存储服务。其中，针对个人用户，“京小仓”可以满足日常生活用品、个人爱好用品、收藏品、临时寄存物品等多种存储需求。针对企业用户，“京小仓”将满足行政物资、展会活动物料存储等多种需求，包括办公用品、档案文件、工具器械等物品存放。用户可以通过京东快递小程序上的“京小仓”按钮，在线上完成签约、下单、库存查看、提取物品、售后等全部流程。用户可根据需要选择按件或包仓的存储方式，灵活选择存储时长。同时，“京小仓”提供京东小哥上门接货、物品配送服务。此外，“京小仓”集合了京东物流全国600多个高标准仓库资源，依托专业服务团队为用户提供7*24小时全程监管。目前，“京小仓”产品已于北京地区上线，之后将逐步开放上海、广州等一线城市。
就“京小仓”上线一事，我们采访了《物流地产》著作者、迷你仓行业专家、中城自存仓董事长周建成博士，请他分析一下“京小仓”的未来发展前景，以及对整个迷你仓行业的影响。
采访者：像京东这样的巨头企业进入迷你仓行业，对于迷你仓行业来说应该算是一件大事，“京小仓”上线是否会对整个迷你仓行业产生颠覆性影响呢？
周建成博士：我也关注到了“京小仓”的上线。我认为它未必会对迷你仓行业产生颠覆性的影响。迷你仓虽然是一个非常细分的行业，这几年进入这个行业的知名企业却不少，例如中航工业、凯德置地、万科等等，这些企业的名气和影响都不比京东小，但是都没有发展成为这个行业的头部企业。恰恰相反，成为这个行业头部企业的，却是那些专业化存储服务公司。现在是专业化时代，并不是巨头企业在各行各业都能通吃的时代。
采访者：但是，不可否认，京东具有强大的优势，“京小仓”集合了京东物流全国600多个高标准仓库资源，依托专业服务团队为用户提供7*24小时全程监管，这不是一种压倒性的优势吗？
周建成博士：的确，我也注意到了，在京东官方公众号关于“京小仓”的介绍中也重点提到了这一点。这只能说明京东在迷你仓行业的无知。所有这个行业的从业者都清楚，迷你仓只有在北上广深四个一线城市，以及杭州、成都、武汉、南京等为数很少的二线城市有市场，除此之外的其他几百个城市里根本就没有迷你仓需求。而京东600多个高标准仓库是分布在全国各个城市的。试想一下，分布在太仓、嘉兴、惠州的仓库对于“京小仓”的业务有什么意义呢？迷你仓服务具有显著的地域性特征，超过了所在城市范围的仓库资源对于所在城市的迷你仓服务是没有任何意义的。
采访者：那么，就拿上海来说，京东在上海的仓库资源对于“京小仓”在上海开展迷你仓业务总该有帮助吧？
周建成博士：我可以负责任地说：没有。京东在华东地区的仓库布局主要是在上海、嘉兴、温州、金华、苏州、湖州、淮安、南通、宿迁、安庆、合肥。在上海的仓库都布置在了距离市区50多公里的远郊，而迷你仓服务要求仓库布局在城区，方便客户24小时存取物品。因此，京东所言的分布在全国各个城市的600多个高标准库与它开展的迷你仓业务没有任何交集。
采访者：京东物流在市区也有许许多多小仓库，不然它的物流配送、快递业务如何开展？这些星星点点的小仓库是否是“京小仓”开展迷你仓业务的仓库资源？
周建成：我知道，京东在市区租赁了很多沿街门店、小仓库、办公室、居民住房，作为收发件的基地，面积小的只有十几平米，面积大的有数百平米。首先第一点，这些物业基本都不是所谓的高标准仓库。“高标库”在功能布局、建筑标准、结构标准、机电标准、防火设计标准等方面是有要求的，这些设施与“高标库”标准距离十万八千里。其次第二点，迷你仓虽然在中国发展的历史不长，但是在外国已经有五六十年发展历史了，是一个非常成熟的产品和服务了。从业者对于什么是迷你仓，或者说迷你仓应该是一个什么样子是有共识的，并不是随随便便弄一个仓库，因为它面积小，就能称呼它为迷你仓的。迷你仓也有行业公认的功能布局标准、防火设计标准、设施标准、工艺标准、管理流程标准的。每个迷你仓面积都在一千甚至几千平方米，建设成本都是在几百万元人民币。京东目前在市区的配送站、小仓库，距离“高标库”的标准是十万八千里，距离迷你仓的标准也同样是十万八千里。
采访者：“京小仓”的收费标准已经公布，您认为他们的价格体系是否具有竞争性？
周建成博士：我也注意到了“京小仓”的收费标准。我看到这个标准以后，第一印象就是“京小仓”可能仅仅是借用了迷你仓这个名称，它做的产品可能就是“简仓”甚至就是室内“堆场”。因为它的收费标准仅仅匹配“简仓”或室内“堆场”的成本，不可能匹配迷你仓的成本。
采访者：您的依据是什么呢？
周建成博士：迷你仓有自己行业的建设规范，要能做到一户一仓、独立门锁，消防设计要求主过道1.4米，支过道1.2米。我们中城自存仓是以10-20立方米的中型和大型迷你仓为主，在1000平方米的使用面积中，除去过道，真正建设出来能够用来出租的仓库面积只有50%，即500平方米。在经营过程中，总会有人租赁，有人退租，不可能无缝衔接，总会存在一定比例的空置率，全年满足率保持在70%就不错了。如此，则真正能够贡献租金的面积就只剩下350平方米。也就是说，迷你仓企业租用别人的仓库，产证面积是1200平米，租金是1.5元/天/平方米，得房率往往只有80%，实际使用面积只有1000平方左右，把过道等非出租区域剔除后，能出租的区域只有500平米，再把空置率剔除，能产出租金的面积只有350平米。因此，对于这350平米可以产生收益的面积来说，每平米每天的租金成本是5.14元。假设仓库可以做到2.7米，那么，每立方米的租金成本是1.9元，这还没有包括水电能源、物业费、人工费、市场推广费。而“京小仓”的收费标准是每天每立方米1.67元左右。我就很奇怪，它是怎么做到的？它唯一的办法就是抛弃“一户一仓”、“独立门锁”的行业通则，把过道取消，增加可出租面积，甚至把存储物品堆起来存放，做成室内“堆场”。这是哪门子迷你仓？
采访者：抛开仓储设施不说，您认为“京小仓”的商业逻辑是否正确，它的确捕捉到了城市人的一个消费痛点，的确会解决人们的存储难题，不是吗？
周建成博士：我认为 “京小仓”的商业逻辑基本是错误的，它所谓的消费痛点是假想的，不是真实的。这是我多年做迷你仓行业的体悟。中国大陆迷你仓市场尚处于萌芽阶段，从总体和整体来看，市场需求薄弱，普遍的需求迸发还远远没有到来。在可预见的三五年内，美国式、香港式的普遍的、广泛性、日常性的迷你仓需求的迸发景象，在中国大陆还不会出现。中国大陆的迷你仓行业只能依靠暂时性的、局部领域的、分散性的偶发性、突发性需求来支撑。这是中国大陆迷你仓发展所面临的不利局面。同时，由于中国一线城市房价、租金高企，人稠地窄，变动频率大。因此，偶发性、突发性迷你仓需求是存在的。考虑到中国一线城市人口规模巨大，哪怕是分布稀薄的迷你仓需求比例乘以这样一个庞大的人口基数，也会是一个不小的数量，足以支撑起处于萌芽阶段的中国大陆迷你仓的生存和发展，这是中国大陆迷你仓发展所面临的有利局面。以上，便是中国大陆迷你仓市场的基本国情。我们要清晰地认识到，中国大陆迷你仓市场与外国的迷你仓市场存在本质差异，没有可比性。中国大陆迷你仓市场还没有出现有一定规模的日常性需求。因此，要警惕以日常性需求为目标的营销行动。京东显然没有认识到这一点。
中城自存仓实景照片
采访者：但是，市场上的确存在日常性物品存储需求，的确存在日常生活用品、个人爱好用品、收藏品、临时寄存物品等多种存储需求，的确存在行政物资、展会活动物料存储等多种需求，包括办公用品、档案文件、工具器械等物品存放的需求。
周建成博士：到底存在，还是不存在这个需求，是一个实证问题，不是一个生意问题。只有需求达到一定数量，才能支撑起生意的逻辑。只有零星的一点点需求是根本无法支撑起一个生意的。日常性需求的确存在，但是很少。在我们中城自存仓的整个营收中，占比没有超过15%。其余85%都是偶发性的需求，举例来说，装修业主装修房子期间存放家具的需求就很大，老百姓置换房子临时存放家具物品的需求也不小，还有拆迁户也会暂时存储物品，这些都是偶发性需求，国外很少有这些需求。但是在中国大陆，这是需求的主体。
采访者：京东的物流资源，比如说它的快递小哥对于“京小仓”的发展是不是一个很重大的推动力量？
周建成博士：意义不大，或者说没有什么意义。取货、运输在一线城市根本就不是什么难题。打电话叫货拉拉来就可以，更便宜。你还觉得它的快递小哥有很大作用吗？在我们的迷你仓实践中，的确有一些配套服务是很关键的，但是绝对不是“跑腿的”。
采访者：您是否可以举例子来说一下呢？
周建成博士：比如对于装修房子存家具的客户来说，衣服、锅碗的收纳整理打包服务就有需求，有一些高端客户自己不动手，都是由我们中城自存仓来安排团队操作；还比如大量的家具拆卸、组装、复原，甚至维修保养工作，都需要有成熟的团队来提供。这些事情，京东的“快递小哥”能做吗？京东提到了文件存储服务，事实上，文件存储服务是非常复杂的，包括信息和资产的存储，实体文档管理，数字化转化、数据管理和安全销毁等等一系列服务，而绝不仅仅是文件的简单堆放。内行看门道，外行看热闹，在迷你仓行业里，美国的PUBLIC STORAGE的市值不亚于万科，仅仅从事文件存储的美国铁山公司是一家纽交所上市的专注于信息和资产的存储、保护和管理业务的全球企业。作为一个迷你仓行业从业者，我始终认为，迷你仓是一种服务，不仅仅是一个空间。我们曾服务过首届中国进口博览会参展企业，包括仓库收货，代办仓储保险、代办运输保险，展出前展品运输到位、负责安装，展出后负责拆卸、运输回仓、存储，等到客户通知下一场在杭州的展出时间和地点后，我们按时负责将展品出仓并运输到位。整个服务做下来，行云流水，客户需要支付的全部费用也仅仅是千把元而已，这才是赢得客户竖起大拇指给我们点赞的服务。
采访者：您似乎并不看好“京小仓”的发展，您是否可以为他们提一些建设性建议呢？
周建成博士：说实话，我很感谢京东进入迷你仓市场。它昨天宣布进入这个市场，马上就引起轩然大波，极大提升了这个行业的知晓度，让人们知道了迷你仓，知道了我们这个行业，这是京东的贡献。我们这些人在迷你仓行业苦哈哈地做了这么多年，都没有起到这么大的宣传效果。至于建设性的建议，我认为一些大企业应该做减法，而不是做加法，现在是这样，以后更是这样。在经济繁荣时期，主业挣钱，副业也挣钱，许多企业就通吃，全做。当经济下行的时候，主业挣钱越来越难，副业亏钱越来越多，怎么办？我觉得是做减法。专业的事情，交给专业的机构去办，横向的联合有的时候比纵向一体化更好。京东物流起初是配合京东的电商，后来又发展快递业务，现在又发展迷你仓业务，这让我想起一个笑话——吃了一顿饺子，吃完后发现剩下一点醋，倒了觉得太浪费，为了一点醋不浪费，又买了二斤螃蟹。
