文/诸葛找房
如果说用什么词总结2019年的楼市，小编首先想到的是“张弛有度”。在房住不炒的机制下，房地产市场始终保持平稳运行，土地、金融、需求是“张”，供应则是“弛”。
1-2月份延续去年年底的市场低迷态势，返乡置业潮爽约，成交量下降、房子难卖，一边开发商打折促销的声音不绝于耳，另一边各城市为留住人才各出奇招，抢人大战进入白热化；但进入3-4月份后，受季节因素影响，春节期间积累的购房需求被集中释放，加上开发商、炒房客、媒体同时炒作，使楼市出现短暂的“小阳春”情景。只是好景不长，4月中央重要会议再次强调房住不炒为主旋律，提出落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调整机制，为楼市大局稳定定调。
很快，在密集的调整措施下，6月份后楼市热浪开始退去，尤其是到了7、8月份，各种指标逐渐恢复正常，真实的情况也显露出来，市场首次出现房产市场、土地市场“双降”现象：相关数据显示，从市场表现上看，1-6月商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，增速回落，销售额70698亿元，涨幅趋缓，增速回落0.5个百分点。7月单月业内机构监测的40个重点城市新房成交面积环比下降8%，一线城市环比上月下降10个百分点，18个三四线城市下降12%。
土地市场也有一个特殊状况，重点城市土地成交溢价率连续三月回落，自6月开始溢价率下跌，流拍率走高，土地市场整体热度下降，7月份一二线城市合计土地成交溢价率仅12个百分点，同比前几个月下滑明显，而8月份以来，市场降温趋势持续，在成交总价5亿元以上的地块32宗里，有底价成交的18宗，占比达56个百分点。
面对“双降”现象，老百姓更关心的则是未来楼市和房价怎么走。太远的我们兴许无法预测到，但15年内的轮廓或许已经清晰。在过去的19大报告中曾提出，预计我国到2035年，在全面建成小康社会的基础上，会实现社会主义现代化，城镇化率起码达到70%以上，完成主要农村人口向城市的转移。
过去几十年房地产在国民经济中的作用有目共睹，但随着副作用逐渐显现，家庭杠杆率不断攀升，购房者的负债空间越来越小。统计数据显示，2018年的房价收入比为9.3，从2009年1季度至2019年1季度，杠杆率从18.96%上升到54.28%，有些家庭甚至在用60%的工资收入去还房贷，这是有很大风险性的，同时这也是为什么现在房地产调控这么坚决的原因。所以在730会议上，国家首次提出“不以房地产作为短期刺激经济的手段”，小编认为，这是在宣告，房地产以后不会被过度刺激，预示着房地产的比重不会持续扩大，在可预见的未来，房子的居住属性一定会强过金融属性，确保人人有房住是大方向，能买得起商品房的可以买商品房，买不起商品房的可以选择共有产权房、公租房等保障房。
既然房价回调的概率这么小，未来15年是继续留房还是存钱更划算呢？经济学家李雷此前指出，1980年时M2不足2000亿，到1990年时M2规模达到1.53万亿，到2000年的时候，M2规模达到13.5万亿，如今M2已超过150万亿了。这说明什么？通过储蓄获得的增值幅度，与货币的发行规模、其他生活费用的上涨幅度，就像“龟兔赛跑”，更别提能不能跟上房价上涨的速度了。
因此，虽然留房买房未来不一定好转手，或者难赚钱，但存钱显然是最不划算的。房价虽涨不了过去那么多，增值的黄金时段已过去，但城市圈都市群却仍然留有继续增值的空间，这些地方随着经济一体化和产业转型的发展，人口会持续流入，尤其是对于刚需群体来说，趁早购买当然是明智之举。套用李嘉诚的那句：未来买房看两个条件，房子是买来住的，可以，买来炒的，还是收手吧！
同样的首富级别的马云针对这个问题也给出了两个字，说得透彻，答案是“孩子”。的确，未来孩子才是一个家庭的根本，马云认为，婚姻不是进一步积累财富，也不是为了买房买车，而是为了一起要个孩子，享受幸福美满的生活，孩子才是无价之宝。
在如今的房地产市场，租房看上去是个不错的选择，但当家庭里多了一个孩子，家长们的态度必然发生转变，说白了买房的初衷不是为了自己，落脚点大多在孩子，投资房子是假，投资孩子的未来才是每个家长的责任。在小编身边，只要有点能力的父母都会为孩子获得更好的教育，选择一套适合上学的房子，哪怕面积不大，只求能落户上学，这在无形中也助推了楼市的发展。所以马云的两个字回复说得准确，未来只要有孩子，就会有家长一族的置业动力，甚至要比婚房一族来得更强劲。
