文/诸葛找房
最近与大家谈论的楼市话题大多是房企开发商，其实私信提问最多的还是房价相关的议题，比如昨天就有人问了一个有趣的问题：如果现在开始大家都不买房，房价会不会跌下来呢？我们知道，房价的涨跌是与多方面因素有关的，而根本原因是受供求关系影响，如果购房需求都没有了，房子没人买，房价当然会跌。但就目前的现状来看，这种假设基本不会成立。原因有两方面：
第一，城市化进程还要继续，截止2017年，我国的城镇化率已达到59.58%，与发达国家相比还存在较大差距，比如德国城镇化率达到75.5%，美国81.8%，我国要达到这个水平起码还需要十几年的时间。即使城市化率达到了，也不意味着房价会跌，毕竟刚需和刚改需求一直存在，随着经济的不断发展，家庭条件好的可能会有改善置换需求，而成家结婚的房子不够住，也会提前把婚房买好，这种需求就是刚性的。
经济学家李铁也曾多次表示，中国的城镇化红利尚有巨大的释放空间，因为还有4亿人口进入城市，这部分人群将会增加大量的购房需求，为房价提供保障。那么如何让住房需求能够降下来？一位15岁的初中生一语说破：“不给大家贷款就可以了。”的确有几分道理，如果把按揭贷款的路堵死，全款买房的土豪毕竟少数，势必导致购房需求大幅缩减，买房的人骤减，开发商为了快速回笼资金，降价卖房是唯一的出路。
当然，这位初中生说的话略微有些片面，是否行得通要另说。因为给住房按揭贷款的初衷是帮助那些暂时拿不出全款买房的购房者，是一项造福惠民的举措，如果为了降房价而取消房贷，这不符合经济平稳发展和社会稳定的需求，也伤害了大多数购房者的利益。
第二，土地是城市发展的基础，修路、建地铁、高配套等，都需要大量的资金，而土地收入就是城市建设的重要资金来源，为城市升级提供强大的资金支持。土地与房子的关系就好比是面粉与面包，面粉的价格高低决定着面包的价格。在楼市分化的2019年，土地越发成为一种稀缺资源，尤其是一二线城市，谁的土地储备多未来谁就更有扩张的资本，这也是目前土地市场仍旧火热的原因，土地贵了，房价能便宜吗？
很明显，通过上述简单的分析购房者对未来房价的趋势应该有所预判了。相关数据表明，从2009年到2018年，全国房价平均涨幅在8.5%左右，除了那些资源枯竭、人口流出严重的收缩型城市，在大多数有一定楼市基础的城市，房子作为一个看得见摸得着的保值资产，收益仍然是存在的。
伴随着房住不炒定位的深入，稳、严、紧的楼市走向，在接下来的房地产道路上，不会像过去那些年有较大的房价波动，普涨时代过去后，由于各地楼市基础不同，房地产市场也将表现出各自的差异化。
那些经济实力雄厚、产业发展迅速、人口净流入的大城市或热点城市，以往后5年为限，预计仍有一定的上浮空间。社科院曾对今年的房价做出预测，涨幅为7.6%，重点城市还可能超过这个预期。而某些动力不足的三四线城市，在经历了前段突击性增长、大规模棚改货币化后，后续房子购买力将持续下降，在这里买房还不如存钱来得划算。
