文/诸葛找房
还记得前段时间因为一套房两三万被人熟知的黑龙江小城鹤岗吗？近日，又有一座城市因为房子“白菜价”而出名，它就是以海景房闻名全国的山东小城威海乳山，伴随着“鬼城”、“房价跌回10年前”的言论一夜刷屏网络。
相关数据显示，十年间乳山海景房的房价的确没什么变化，10年前大概3500元每平米，现在的均价仍在4000元每平米左右，楼层高一点房子，一套顶层阁楼的单价甚至低至1800元每平米，一间100平左右的三室两厅南北朝向海景房，总价仅14.5万！小编通过诸葛找房查房价搜索得知，目前北京朝阳区二手房均价7万左右每平米，也就是说乳山的一套海景房才值北京2平米……
如果说东北的煤炭资源枯竭、产业落后、缺少人口做支撑，房价卖出“白菜价”还可以理解，可乳山这是有山有水有资源的海景房啊，面朝大海春暖花开是无数人的理想家园，为何10年间这里的房价不升反降呢？
其实乳山房子白菜价根本的原因是楼市的过度开发，造成过剩，也就是房子建得太多了难以消化。
据《乳山市年鉴》介绍，在打出海景房的名片之前，这里只是一座临海小渔村，2000年后在房产的带动下，乳山房地产投资总额从8800万猛增至7.53亿。到2006年旅游度假区开发后房地产业发展到达巅峰，海岸线上立起200多个海景房项目，大量投资客从大城市跑来置业，房产投资在此后三年一直保持增速发展，至2010年销售面积达128万平方米，完成投资33.1亿元。
但2011年开始，无节制的开发结出苦果，过剩的问题逐渐暴露，2013年乳山房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及高峰时期的一半。当时房产开发商多是本地小众品牌，自建房为主，品质较差，因此市场上出现不少烂尾楼。2014年官方对乳山房地产市场的定义为“市场形势不景气”，此后这里的楼市一落千丈。
如今，这里的业主大多由全国各地的外地人组成，不少人都是冲着夏天避暑，过季便走人，所以入住率很低。为何不考虑把房子卖掉？过去冲着海景房投资的人表示，现在房住不炒提出后，房价立刻被打回原形，二手房的价格跌至原价的一半，想卖出去很难。
前有鹤岗，后有乳山的楼市也让我们看清了三四五线小城楼市的一些规律，他们似乎存在着一定的共性。比如城市自身竞争力有限，需求也有限，单纯依靠外来人口尤其是炒房者的进入，房地产市场受调整措施影响难免产生较大的起伏。另外，判断一个城市房地产的发展前景最重要的就是看人口净流入情况，一个城市如果没有人口资源做支撑，房价是毫无抵抗力，尽管这里有丰富的海景资源，也难逃这个铁律。
其次，房子盖了是要有人去住的，每个城市的房子需求都有一定极限，2010年前三年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米，供大于求，显然市场根本消化不掉如此多的房源，待房价回归正轨，房源去化难的问题就凸显出来。不是房子盖越多越好，城市就越发达，如果房子盖了入住率却很低，此时的房子也不过是一堆钢筋水泥，不仅不保值还容易亏本。
