文/诸葛找房
一转眼2019年大半已过，与去年的高潮迭起相比，今年的楼市略显平淡。这得益于2018年底楼市“稳地价稳房价稳预期”的工作目标就已确定，因此不论19年上半年房地产市场经历怎样的回暖和小阳春，面对官方对热点城市连续不断发布预警提示，明眼人都看得明白，房住不炒不是一句空话，未来房产市场“稳”仍是常态。
在这样的逻辑下，我们可以从容地看待上半年的各方面数据，总结过去的同时，也能对下半年的市场走向有一定的预判，下面从三个方面来解释：
1.从商品房成交量上看
今年上半年整体上较去年下半年有所好转，一二线大部分城市在经历严控后，在三四月份购房需求集中释放，重点城市新房规模稳中略降，二手房市场活跃度虽有提升，但近两个月随着调整措施收紧，涨幅也在逐月收窄。而前期涨幅过大、人口流动性弱的三四线部分城市，在棚改支持力度减弱后，市场冷得较快，购房者观望情绪浓烈，房价上行压力仍比较大。
下半年的房产市场仍坚持有乱必调，不稳定肯定会遭遇加码。接下来房产市场将进入一个新的周期，一二三四线不同级的城市分化将越来越明显，一线城市供应显著，改善市场规模回升动力强劲，但随着市场调整收紧预期增强，叠加前面积压需求集中释放后，后续购房积极性或会减弱。
2.从土地市场来看
土拍市场从去年的流拍年中渐渐改观，截止6月，50城合计卖地20034.3亿，商品房市场的回暖也带来了土拍市场全面复苏。3月份以来，部分企业融资环境改善，企业拿地热情高涨，部分城市曾经流拍的地块再次成为抢手货，在多数开发商手中无粮的情况下，预计下半年土地供应量会进一步放量，市场仍会保持一定温度。
3.从官方态度来看
如果说2018年整年的调整措施都是收紧为主，那么年底大部分是因城施策稍微宽松为主。但2019年上半年，全国调整次数高达251次，同比去年增加31%，从数据上看调整的力度有增无减，尤其是4月份之后再次出现明显的加码，甚至连续两次点名10个热点城市。
预计下半年稳预期、控风险仍是主基调，不排除会有房价平稳的城市放宽措施、多部门协同盯紧市场风险，综合性手段齐上阵。金融管理仍会以从严为主，加大对热点城市商业银行的房贷额度和利率指导，保障无房无贷购房需求。放宽落户、棚改减量会持续影响二三四线城市的供需分化，造成短暂的市场波动。
对于购房者来说，开发商为冲刺下半年销售业绩，必然会卯足劲增加供应量，也一定会产生价格的让利，热点城市的购房者是受益的，而对于三四线城市的购房者来说，楼市平稳之际会有更多选择的机会，如果没有满意的房源不妨多观察等待一下，不要因为棚改退潮有房价下跌的预期影响判断。而对于投资购房者来说无异于梦碎，微量的涨幅明显不足以抵消当初高企的房贷资金成本，从拍卖的数据上看，去年8月开始法拍房激增，说明弃房断供的投资客在增多。
回顾过去很多年的楼市，就像一个被吃胖的身体，吃得太多各类病痛逐渐显现，居民财富超一半都押在房产上，空置率却还在升高。因此现在的楼市正在接受“打吊针”治疗，把稳当做底线，哪里有波动就给哪里打补丁，当房子的投资属性被弱化，楼市被治愈，做到真正的良性循环，市场才会好起来。
