许多人买房只关心价格、地理位置、基础设施等，只有少部分人关心房子的土地使用年限。这是一个很大的误区，有可能会带来巨大损失。 土地使用年限是根据土地使用的用途来确定的，其中居住用地最长70年。究竟是什么把土地使用年限“吃掉”的?购房时该如何避免这种情况发生?房屋土地使用年限到期咋办?如果是购买二手房，房屋土地使用年限更是一个不能忽视的问题。
什么是土地使用年限?
土地使用年限，指国家根据土地的不同用途卖给开发商，仅有使用权，无所有权。土地使用权，指单位或个人依法或依约定，对国有土地的占有、使用、收益和有限处分的权利。
根据1990年5月19日国务院令第55号发布的第12条规定：土地使用权最长年限按用途确定：
1.居住用地70年;
2.工业用地50年;
3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
4.商业、旅游、娱乐用地40年;
5.综合或者其他用地50年。
土地使用年限都去哪儿了?
1、房产建造周期过长
获得土地使用权开始，从房产规划、开发和销售，一般需两、三年的时间，有的甚至三、四年。体量大的楼盘将分期开发，等到后期时，土地使用年限有不同程度的“缩水”。
2、转卖浪费年限
我国土价飞涨，有些不良商家通过高溢价获利，且风险小，有的甚至被转卖了很多次，耽搁了开发，缩短了使用期限。我国宅地使用年限为70年，综合地使用年限40或50年。经过转卖，土地年限缩水。实际上，新房土地年限经常缩水。例如：有的楼盘2000年开发，至今15年过去了，仍未开发完;新项目经几次转手才进入开发期，土地权限浪费了十几年。这种情况并不是特殊案例。
3、资金短缺、证件难办耽误开发
项目开发中，易遇到资金不足导致的土地闲置，部分项目因证件未办好闲置，等到资金到位、证件齐全再开发、销售，但土地权年限在闲置的几年发生“缩水”。
剩余土地使用年限如何判断?怎么计算?
查看房屋《国有土地使用证》。要想保障房屋年限，在签订购房合同前，查看开发商的五证是否齐全。其中，《国有土地使用证》会对房屋年限有规定。
注意：
①土地合同的日期是房屋使用年限的开始，千万别以合同日期作为土地年限的开始;
②购房者需看五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与一致。
③建议到发证机关网站查询，看五证是否为真，尤其是二手房。
土地使用年限到期怎么办?
1、延长土地期限。可由屋业联名提出，补交土地出让金，价格应低于同类土地价，类似于成本价与市场价的差额。
2、根据规划需要，收回土地和建筑物，对业主做相应补偿，或类似拆迁安置的办法。
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