验房档案
业主：张先生
地址：龙岗片区某楼盘
户型：160平方米楼中楼
楼盘形态：高层
房屋楼层：3楼
房屋状况：毛坯
业主心声
交房前，我去新房看了一下，发现有些小问题，让我心里多少有些不安。考虑到收房和入住后的完美感受，我专门邀请了居周刊特约验房师帮忙验房。专业验房师一检查就发现，这套毛坯房存在墙面、顶面、排水管封口处等多处问题，不容忽视。在验房师的认真检查和专业指点下，我会督促开发商或物业尽快整改。
验房师总结
张先生这套房是毛坯楼中楼，不存在房屋结构性问题，但其他需要整改的问题也是存在的，主要问题是墙面批灰出现空鼓、卫生间顶面漏水泛碱、排水管处封口粗糙等。虽然一般情况下不会影响房屋结构，但如果不及时处理和整改，接下来很可能进一步加重。因此，必须根据不同问题进行有针对性的修复和整改。
墙面批灰出现空鼓
现场问题1：“验房过程中，很多业主因为墙面批灰空鼓而非常头疼。”5月20日下午，验房师在房屋室内细细检查发现，墙面多处批灰处出现空鼓，且清晰可见。验房师分析，墙面批灰出现空鼓的原因比较多，砂浆配比不合适；水泥用量过大致使水化热大，砂浆超过初凝时间仍上墙使用；基层处理不干净、处理不当或未提前浇水湿润，从面导致抹灰砂浆失水过快，引发基层与抹灰层粘结力低或未粘牢；基层表面平整度达不到要求，尤其是垂直度超标，造成抹灰层厚薄不匀或抹灰层过厚，均会造成批灰空鼓发生。
整改建议：用粉笔画出切割线，切割线比空鼓部位宽出不少于100毫米。用切割机沿着空鼓位置切除空鼓部分批灰层，清理干净基层后淋水浇湿，重新进行挂网批灰，修补完后用喷雾器喷水养护不少于3天。
浴室顶面漏水泛碱
现场问题2：随后，验房师细细检查发现，卫生间顶面漏水，且出现了比较明显的圆形泛碱痕迹。验房师告诉张先生，室内无论新墙或旧墙，都会因水分过重带有碱化问题，在潮湿的环境尤其如此。如果是毛坯房，会直接析出；装潢过的，涂料油漆等会鼓起、起皮、脱落。长年不褪，严重影响外观。验房师表示，泛碱问题如果不及时处理，装修后很容易污染墙面，影响装修效果和美感。更重要的是，水分在墙体内迁移的过程中，对砖体和砂浆的冲刷、溶蚀作用，使得墙身承载能力降低，墙身表面的粉化剥落使得墙身的结构断面不断减小，单位面积承受荷载加大，从而增加了结构的不安全因素。
整改建议：在楼上的卫生间沉厢处试水，确认漏水点。如果是单点漏水，只需把漏点的防水层进行修补，修补后再次试水，无漏水现象即可。
排水管处封口粗糙
现场问题3：“室外排水管处封口粗糙，这在很多新建住宅建筑上并不少见，只是封口大小问题。”检查完卫生间顶面泛碱问题，验房师随后发现，张先生这套楼中楼的室外排水管处封口相当粗糙，出现了一个比较大缺口。验房师分析认为，这是施工工人偷懒，马虎施工所致。
整改建议：解决这个问题的方法很简单，只需用相同的材料，重新封口即可。
空调外机位有蓄水
现场问题4：在空调外机存放处，验房师检查发现，整个外机存放点都积满了水。验房师向张先生解释说，由于空调外机存放处是一个凹槽，一般情况下，都是比较容易存水的。这也是验房时必须要注意的问题。
整改建议：尽早加装地漏，使积水迅速排出。
■验房问答
毛坯房室内批灰允许的空鼓面积是多少？
验房师：一般业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。实际检验中，墙面空鼓允许的范围为：单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米。而墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。
■验房小知识
墙面检验标准是什么？
一般情况下，墙面检验的标准主要有以下几个方面：（1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；（3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整洁顺直，内高外低；（4）墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4毫米，表面平整度允许偏差为4毫米，阴阳角应方正，允许偏差为4毫米。
