一直以来，房价的涨跌都是众多用户关注的焦点。值得注意的是：由于房价的特殊性，在同一时点，不同人对房价高低往往有不同的认识，你说房价现在8万/㎡，过去一年涨了30%，我说我熟悉的地方才2万，过去一年没太动，两种表达可能都是对的。不同的关注点造成了大家对房价的认识和基本很多讨论无法继续进行。本文以北京房价走势图为基础对帝都房价进行了解读，并重点分析了过去10年北京房价走势图的涨跌情况，打破帝都房价只涨不跌的神话，也希望厘清大家讨论房价时经常犯的错误，供参考。
北京房价走势图一
1．平均单价简单易得，是多数人容易获取也最容易理解的数据
据统计：16年2月，北京二手房均价41867元/㎡，环比上月上涨3.07%，同比去年上涨20.84%。
目前，房价最低区是房山，均价为20735元，最高区是西城，均价为71442元，过去一年上涨26.53%，进一步细分，该片区包括白纸坊、金融街等20多个商圈，最贵区是金融街，均价为104341元，过去一年上涨26.96%。
北京房价走势图二
2．但均价有很大的局限性，特别是某个具体楼盘特定时间的价格
有过二手房经验的朋友们都知道：阴阳合同的普遍存在，合同的交易价格更能反映市场情况。
需注意的是：我们在讨论楼盘价格时，均价易走偏。比如：西城区，价格最低的商圈是"白纸坊"，均价47750元，过去一年涨幅19.09%。均价低区崇效胡同，均价35762元，仅为西城区的一半，比北京的均价还低，可断定这个价格不准确。
西城最贵区是金融街，包括很多小区一个月无成交的情况。由此可见：准确衡量房价非常困难，与房价的特殊性不无关系，比如：房产不可移动。从北京来看，二手房成交量不超过房屋总量的5%。
北京房价走势图三
3． 均价最大的问题在于，用来衡量涨跌有很大的局限性
在原始数据准确的情况下，均价反映楼盘房价还能相信，但最大的问题是：判断房价的涨跌易误判，理由如下：
（1）统计局和房管局公布的北京新房均价低于普遍感受，涨跌幅更是没法看
以北京为例，99年数据为4787元，到04年仅为4747元，六年不涨反跌。房管数据自2007年比较完善，15年仅为27114元，大大低于普遍感受。
（2）销售均价仅能反映当时的成交情况，极容易受成交结构影响
房价的涨跌可能是房源位置的变化，2009年以来，五六环成交面积逐年上升。拿2015年和2009年相比，新房均价从14465元涨至27114元，涨幅为87.4%，低于大多数人的感受。
（3）即使是同一个楼盘，销售均价变化也没法准确反映房价涨跌
15年，海淀区的华润万橡府，从开盘初的8000多元，涨到现如今的6万元，涨了两倍以上，但依然有不准确的地方。08年，感觉房价在下跌，但橡树湾均小幅上涨；2010年，市场波动打，房价从18954涨到3万+，涨幅约70%。这个例子证明了均价只是短暂的波动，不能准确的反映交易量。
北京房价走势图四
4．尽管目前难有大众普遍认同的房价指数，但其仍是衡量房价涨跌最恰当的工具
通过近10年数据可发现：虽然涨跌幅度明显，但房价总体上涨，能够看出房价涨跌的变化，且大部分时间同涨同跌，能够反映帝都房价的涨跌变化。可得出如下结论：
（1）过去10年，房价并非只涨不跌，曾出现三次明显的调整，分别为08年下半年、11年下半年至12年初、2014年；
（2）从调整时间来看，每次调整不到一年，一般仅下跌半年左右；
（3）从跌幅来看，2008年超10%的跌幅，其他几次跌幅仅为5%左右，最近下跌仅为8.2%，从2012年3月到2014年3月，两年涨幅超过40%。
5、二手房月均成交1万套是北京房价的敏感值，超过后房价上涨可能性很大，反之亦然
对于购房者而言，指数能清楚的反映出整体的涨跌情况。2009年的数据表明：1万套是北京房价的敏感值，交易量超过1万套，房价上涨的可能性大。如：2010年7月-8月，2011年4月，2014年4月等时间点，成交量处于降至1万套后，出现房价阶段性调整。
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