不看广告，看疗效！很多楼市政策，或者是雷声大雨点小，或者是自卖自夸，疗效往往都不明显。就拿“首次购房首付最低20%，改善型首付最低30%”的202新政来说，这一套很可能无法消化二三线的巨大库存。
网上有个段子，这样解释房地产刺激政策：
过去24个月把曾经奏效的救世良方挨个试验了一遍，从克林顿的高新产业大众创新，到马歇尔计划一路一带，弗里德曼的货币供给，再到里根的供给侧改革，然后是凯恩斯的政府刺激总需求，最后发现，还是中国特色的房地产刺激最好用。现在的房地产刺激政策，真的好用吗？政策，必须对症下药。
不买房的人群可以被分成四类：钱够付首付够还贷，但不愿意买；钱够付首付，但还贷难，不愿意为了买房牺牲生活品质；钱不够，愿意买，但买不起；钱不够，也未考虑过买房。降首付的政策，能影响到这四类人吗？
四类人不愿买房你是哪类？
1、钱够，但不愿意买。
降首付影响不到这些人。因为这些人本来钱是够的，不买房是因为他们不需要，既没有自住需要也没有投资需要，也可以说，他们认为，买房的回报比不上把钱拿去理财。他们是否买房，是基于房子的价值，而首付是否调整无关价值变化。
要让这类人买房，可以从减少土地供给入手。当然，减少土地供给应该是在那些库存量巨大的三四线城市，而非土地供应本就紧张的一线城市。但政府的思维方式存在悖论：越是盲目卖地，三四线城市越是库存巨大、购房需求不足，财政压力就越大，为了增加财政收入，政府卖地就卖得越厉害。改革一些地方政府的财政收入途径，是根本。
2、钱够付首付，但还贷困难，不愿意为了买房牺牲生活品质。
降首付对这类人没有刺激作用。这类人有一定积蓄，适当的时候可以出手买房，但追求当下享受，收入多用于休闲娱乐消费，一旦开始还月供，生活品质急剧降低。这类人很可能已经有一套自住房了，改善型是他们再次购房的目标。首付从40%降到30%，确实节省了积蓄，但现在银行给出的二套房利率基本都是1.1倍，即5.39%，首付省下的积蓄是远远不够还贷的。
刚需族买房缺乏弹性，也不太需要刺激。而这部分改善族其实才是当下去库存的主力。要想抓住这部分人，央行应该改变思路，从降低二套房贷款利率着手。
对于“怎么看待不限购城市首次购房首付降至20%”这一问题，知乎上获赞最多的是网友“墨菲特”的回答：
“要么降价，要么降税，要么贷款利率打7折，我再买套房子，一来改善下居住，二来拉党国一把，结果你什么都舍不得，跟我玩朝三暮四的游戏，我又不是猴子。”
3、钱不够，愿意买，但买不起。
降首付确实可以刺激这类人买房。很多年轻人为了买房借遍亲戚朋友，但最后离交首付还是差了几万块，就这样与房子擦身而过，着实遗憾，到头来白白欠了一圈人情却没办成事。现在首付降低，他们就买得起了。
但因为越来越多的首付贷产品出现，解决了他们的借款问题；越来越多的90后成为刚需族，他们有父母的支持，这类的人数量在缩小。另外，如果原本的资金不够首付，因为现在首付降低才买房，收入却没有增长，房贷负担就可能很严重。因此，银行应该严格审核申贷人的收入状况，谨防断供风险。
4、钱不够，也未考虑过买房。
降首付、降利率对这类人的影响都是次要的，要想让他们买房，必须降房价。假设开发商愿意大幅降房价，能带来多少新客户呢？事实上，降房价的影响也很有限。按照经济学的边际效用递减规律解释，降价初期能刺激部分人买房，但若想再拉动更多的人买房，就必须不断降价，但随着降价幅度越大，对人的刺激作用就越小。跟去超市采购一样，一方面，人对降价感到麻木，不会觉得有巨大优惠；另一方面，人不再满足于小幅降价，反而觉得房价还未见底，期待更大幅度的降价。这就更造成了“持币观望”的局面。
现在的楼市刺激政策，并没有解决根本问题，一位叫“kingOne”的网友对此非常痛心，他说：
“他们什么时候能明白，这个去库存，不是把房子卖了就完了，这事儿就了了。真正的去库存，应该是盘活这个市场。加了杠杆，哪怕房子卖出去了，消费能力被吸干，越发没钱消费，本来过剩不合理的投资建房，反而得以生存，继续盲目投资，因为反正政府会救。”
要想刺激未曾考虑过买房的人买房，政府要做的不仅应平抑房价，更应创造一个健康安全经济环境，让人相信，买了房是安全的。这个安全，既是指房价不会大起大落，让人担惊受怕；又是指社会经济平稳发展，生活品质平稳提高，有了更赚钱的工作，更平稳的物价，更健康的食品，更干净的空气，人才能安心买房。
