户均住房拥有量已超1套,中国仍有可供2亿多人居住的新房在建待售,还囤地建房吗？
“万达商业地产股份有限公司将可能去掉地产二字。”今春,地产巨头王健林的表态,似乎预示了2015年注定是房地产业“天翻地覆”的转折之年。
当户均住房拥有量超1套后,中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。面对供需平衡的拐点,是延续以往“赚钱经”继续买地建新房,还是围绕旧房做加减乘除?
在不少传统房地产商和中介机构遭遇哈姆雷特式抉择困境时,一批创业黑马带着颠覆性创新开拓出一片蓝海。“互联网+”、大数据、分享经济、智能社区……这些一再被提及的概念正在开花结果,形成资本趋之若鹜的一方新天地。
“互联网+”再造住房产业链
“互联网+”丰富了销售渠道,也成为投资者抢夺200万亿资产管理市场“接口”的利器
北京上班族林欣觉得一向“高冷”的房地产商这一年来特别“亲民”。“原来接触房地产,只有报纸杂志上华丽的铜版纸广告、街边热情的中介。现在公交车上、地铁上、电梯里,到处都是选房的在线链接和二维码,而且一部手机就能搞定,真的不太一样了。”
房地产商“触网”并非始于今年,但是大面积地运用大数据、“互联网+”,确实是今年房地产业的一道风景。线上线下资源整合成了几乎所有地产中介的突围之路,而新兴的以互联网为平台的地产服务机构更是快速成长。
原本信息高度不对称的房地产业,被互联网拉下了“神坛”,一些细分行业更是通过分享经济而迅速崛起。主攻城市短租预订平台的小猪短租,平台覆盖200多个城市的5万多个房源,业务量较年初增长了4倍;做旅游民宿生意的途家,与保利、富力等大开发商形成合作,超过30万套房源足以形成一支旅游地产的生力军……
“互联网+”战略,在丰富房地产服务机构销售渠道的同时,也成为投资者抢夺资产管理市场“接口”的利器。正如链家集团董事长左晖所言,目前中国城镇住宅存量约200多亿平方米,按照每平方米1万元的资产价格计算,全国城市居民有200万亿元的资产需要被有效整合管理。无论是交易还是资产管理,大数据和互联网为提升服务效率和质量提供了产业链再造的工具。“通过数据,让整个交易变得更有效率,让买卖双方得到更好的体验。”
对大数据的应用,更有利于锁定消费者的终生住房消费需求,进而形成行业服务标准和诚信体系。像链家、我爱我家等推出的在线公寓租赁项目,实际上就将一个人从大学毕业开始租小房、到结婚成家租大房、再到升职加薪买小房、再到小房换大房,这一路上的租赁、买卖、信贷数据“一网打尽”。
除了销售在线化,依托互联网技术开发智能社区服务,也是今年地产商集中火力的蓝海。10月,恒大地产与腾讯联手注资香港上市公司马斯葛,布局涵盖社区服务、社区金融、智能家居等领域的互联网社区服务产业。而此前,万科、绿城、方兴、远洋等大型房企都已在智慧社区领域摩拳擦掌,并形成了业主健康管理、生鲜物流配送等成熟项目。
数据显示,截至去年全国物业在管面积超200亿平方米,涵盖2.6亿户家庭、7.4亿人,94%空间待整合开发,市场发展潜力巨大。万科总裁郁亮表示:“随着经济转型和城市功能升级,大量新的物业需求正在浮现和生长,为行业的持续发展注入了新动力。”
市场供求走到平衡点
户均住房超1套,待售住房还可供至少2亿人居住,住房投资需求快速下降
“触网”只是表象。越来越多的投资者从“开发新房”转向“盘活旧房”,与中国房地产市场走到供需平衡的拐点密不可分。截至2014年底,我国城镇存量住房约200多亿平方米,户均住房超1套,而新房仍在源源不断地涌向市场。
从供给端看,中国住房供给进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供给,需要一定周期。2008年以来住房市场持续高烧,导致过去几年开发商快速扩张,并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示,前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工,超过48亿平方米的住宅在施工,3.7亿平方米的住宅竣工,即便不将在售待售住宅面积计入,也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算,这些待售住房至少还可供2亿人居住。
从需求端看,人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。根据一般规律,劳动人口占比越高,住房需求越强。自2013年开始,我国劳动人口占比持续下降。据预测,未来5年,城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。根据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光研究,2010年后,住房不再是家庭配置资产的首选,住房投资需求也在快速下降。
供给与需求关系的变化,导致今年以来我国商品房（资料、团购、论坛）待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息,也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。“6次降息,按基准利率计算,百万20年住房贷款的利息可减少22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境,却无法扭转房地产市场的分化格局。一、二线市场确实在升温,但三、四线城市的库存积压非常严重,即使信贷刺激,也不可能全面回暖,甚至风险还在增加。”中原地产首席分析师张大伟说。
实际上,土地市场也反映了这种分化趋势。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示,一线城市土地供应量和成交价都很稳定,北京更是地王频出,地价远超房价,而三、四线城市土地供地量增加,楼面成交价与土地出让金等指标仍以下降为主,且降幅不小,交易市场持续低温。
楼市调整加速行业洗牌
人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了,大地产商加快“深挖”与“精耕”
三、四线城市不能再搞“造城大跃进”,一、二线城市地价屡创新高,拿地越来越难。如何求生,成为大小房地产商都需要面对的挑战。
楼市调整不可避免地加速行业洗牌,中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大,不得不以转让股权的方式求生。中国指数研究院发布的报告显示,今年前三季度,房地产行业完成并购案例176起,涉及金额1600亿元。与去年同期相比,并购重组的数量和金额都明显增多。融创、恒大、阳光城、碧桂园等房地产开发商都在今年频频出手,中介大佬链家也接连收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等。
“房企的平均利润率明显降低,必然会推动行业洗牌,促使行业集中度提升。特别是很多并不以房地产为主业的企业,势必会退出。”张大伟说,“过去市场火爆,各种行业的企业都扎堆搞房地产,依赖土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点,洗牌是优胜劣汰,是行业理性回归。”
行业洗牌也在倒逼大型房地产商调整战略,加快“深挖”与“精耕”。
“深挖”是指拉长产业链,进军产业链上下游领域,特别是成长性好但集中度较低的产业。例如,去年以来,在商品住宅销售增速骤降之时,家装业保持了9%—10%的增长。这让万科与链家看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾,今年万科和链家合资成立家装公司,首个体验馆10月面世,避开价格战,主推质量精品。
“精耕”是做强做优原有板块业务,提供专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方),今年推出新项目,为中小企业提供“高级定制”。过去只面对大型企业的5A级写字楼,以灵活的租期方式和更具个性化的区域配置出租给中小企业,使其也能享受包括前台、会议、培训等在内的一站式商务服务解决方案。“传统租赁按平方米计算租金,可我们出租的不是面积,而是一年一算的连锁办公服务。”远洋地产OKSpace项目运营经理李莉表示,经过市场调研,配套齐全兼提供专业服务的个性化写字楼服务,对成长中的优质中小企业特别有吸引力。“今后房地产市场的竞争,不再是你口渴了,我及时递给你一杯水。而是你看到我这杯水,就发现自己渴了。”
