建筑公司副总揭精装房内幕
北京某建筑公司的一位副总披露称，很多精装修项目的真实花费，仅为开发商报价的两折到四折。
他揭开行业秘密——合同中往往只约定装修使用名牌，但不约定型号，“样板间使用高端型号，而实际房屋使用低端型号”的现象普遍存在，不同型号的价格相差五倍到十倍;有的开发商还让厂家生产出不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的价格极为低廉的“工程型号”。
业内人士表示，开发商热衷建售精装修房，是因为有利可图：普通的毛坯房卖不出高价，打“精装修”牌房价能涨个几千元，而实际付出的成本并没有多少;同时，有的开发商还故意将部分房价转移到高昂的“装修款”中，以此来逃避税费。
业主讲述
装修瑕疵多业主有苦难言
采访过程中，夏女士详细地讲述了装修的种种问题。
“我们是冬天收的房。刚一进屋，我就觉得冷。”夏女士说，当时经过查看发现，窗户没有足够的关闭锁点，再加上密封条看着就质量不好，所以窗户的气密性很差。
她说，房屋使用的开窗限位器也很普通，根本谈不上高端。对于玻璃幕墙来说，普通的框架式结构的价格为每平方米1000到1500元。合同中约定提供的橱柜没有阻尼，使用感觉非常差。
她说，卫生间是招商地产当初的“宣传亮点”，充满了“高档词汇”。但实际上，交房后业主们发现，卫浴用的都是承诺品牌的最低档产品。
卫浴用品中包括杜拉维特品牌。记者在杜拉维特官网看到，该品牌的洗水盆有22种之多，价格从几百元到几千元不等。马桶最贵18000元，最便宜的也要4000元。
而夏女士最不满意的就是杜拉维特牌马桶。是分体水箱，看上去很普通，甚至连分段出水功能都没有，根本不节水。最重要的是，马桶盖已经碎了两次了，连物业的修理工都说不能理解。
提到验收，夏女士无奈地说，自己和家人都对装修一知半解，连有的材料名称都叫不出来，更别提检验了。
“收房的时候只凭感觉，对照开发商提供的《住宅工程分户验收表》比对。”她说。
合同模糊只提“高档”二字
记者翻看了夏女士的购房合同。附件六《装饰和设备标准的约定》中，开发商几乎未对所用品牌、规格、价格做出具体说明，只是模糊地以“高档石材”、“高档实木复合地板”、“高档玻璃门”、“高档壁纸”等词汇代替。
偶有约定品牌的，后面也必定注明——“或同档次产品”，如：卫浴五金标准为“汉斯格雅、高仪或同档次五金龙头”，墙面标准为“高级壁纸或同档次乳胶漆”。
“合同中约定的墙纸，就被一个或字替换掉了。”夏女士说，墙面涂的是乳胶漆市场价100多元一桶，这比动辄几百元每平方米的墙纸来说，省了不少钱。
记者注意到，该合同约定装修按照建筑面积计算。“如果说装修费是被揉进房价里的，那业主把公共部分的装修也承担了。”夏女士说。
业内揭秘
实际成本仅为报价二到四折以次充好三种手段轮番用
“成本控制之外，猫腻更多。”张华告诉记者，最普遍出现的问题，是高档材料、用具不高档，或质量很差。
他说，以次充好是开发商的主要猫腻，而手段有三种。
第一种手段是，即便是名牌材料或用具，也有大量型号，而不同型号之间价格相差幅度很大。“同一品牌，我在样板间里用最高端的，但实际装修时我用最低端的，这样钱不就省出来了吗?”他说。
张华还透露，为了让成本达到最低，有的开发商还和厂家谈好，让厂家生产不在市场上零售、只定制给开发商装修使用的所谓的“工程型号”。
“卫浴五金、整体橱柜、地砖、地板等，都有大量的“工程型号”。经常会有一些业主疑惑，为什么我家的精装房用的东西，虽然是名牌的，但市面上看不到这个型号啊，原因就在于此。”他说。
张华进一步解释说，这也是开发商在合同中，大都只约定装修材料、用具的品牌，而不约定具体型号的真正动机——购房者的专业知识和验收经验本来就不足，因此很难在验收时发现问题。
“第三种就是在合同中约定或同档次。 或同档次的解释可以有很多种，换个你压根没听说过的品牌，你哪儿知道到底是高端还是低端?开发商模糊化操作合同，无论是对选材的成本把控还是避免维权纠纷都有利。”他说。
张华用乳胶漆举例说，业内很少有使用真正名牌乳胶漆进行小区精装修的。“只要没有刺激性气味，刷出来都是白的，业主很难能分辨出真假。就这一项，开发商就能省出不少钱。”他说。
此外，精装修费用只按面积计算，不列明地板、门窗(装修效果图)、厨具洁具各单项费用，也可以使开发商规避责任。
“一旦出现纠纷，开发商会说，装修费已经均摊到面积里了，这块儿我虽然用了便宜货，但我另外的地方还用了更高档的东西了呢，总的装修费用我达到了约定标准!作为业主你很难争辩。”张华说。
延伸采访
建精装房既能涨房价又避税
为何近年来，精装修小区渐成风尚?
作为国内多个小区的主要建筑商，张华解释说，开发商改售精装修房，主要是从经济利益角度考虑。
他说，国家出台的限价措施已使房价进入平稳期，房地产投资属性下降。以“使用”为购买目的的购房者所占比例越来越大，这部分人不但关注房价，也关心住宅的舒适程度，于是精装修小区越来越受到青睐。
“开发商也乐于建设精装修小区。一方面可以迎合消费者的需求，另一方面也有利可图——普通的毛坯房如今卖不出高价，但打出精装修这张牌，房价每平方米涨个几千元不成问题，而实际装修成本并没有多少!”他说。
另一位房地产业内人士则讲了另一层动机——如今开发商资金普遍不宽裕，都在千方百计地“节约成本”。于是，有的开发商故意将装修费用定特别高，将部分房价转移到“装修款”当中，以此来逃避一些税费。
他告诉记者，这和二手房市场中一直存在的通过在合同中约定高昂的装修费用，来达到减少支付税费的行为类似。
“这也慢慢变成了行业内的潜规则。个别胆儿大的公司每年能逃掉很多税。”他说。
据媒体报道，华远地产董事长任志强曾表示：“现在很多房企觉得我要不做精装修，我交的土地增值税会多。因此故意加大成本，想少缴一部分税。”
房地产专家说法
出台验收标准是解决问题根本
首都经济贸易大学土地资源与房地产系主任赵秀池教授认为，无论是从节能环保的角度，还是购房人省时省事的角度，精装房肯定是行业发展方向。
赵教授建议，未来应由开发商为精装修房投保，业主作为受益人。一旦发生装修质量问题，由保险公司对业主进行赔偿。“这样既可以保证业主利益，也可以避免集体纠纷。”她说。
赵教授说，在监管层面，目前还没有关于精装修房的验收标准。这种情况下精装修房出现问题在所难免。
她建议，在精装房必定成为发展趋势的大背景下，国家应该尽快出台精装房验收、施工标准。有了明确的标准，才能解决当下的精装修房问题。
针对小区精装修房中的问题，记者采访到北京某建筑公司的副总经理张华(化名)。这位有着十多年建筑、装修经验的业内资深人士，揭开了种种不为人知的“行业秘密”。
“5000元一平方米?”听到公园1872小区的装修标准，张华笑着摇摇头，“其实有很多所谓的精装修，装修标准都严重掺水。”
张华说，据他了解，很多房地产项目真实成本能达到1000元就算不错了，“心狠的”，每平方米装修标准只有五六百元。“顶级豪宅(装修效果图)，才会花每平方米3000元以上的“大本钱”去做装修。“实际成本，是开发商报价的两到四折。”
他表示，精装房报价，由材料费用、施工费用、设计费用和后期售后费用组成，前两项水分最大。
“精装房每套房屋的装修风格、标准大体是一致的，装修材料可以一起购买。就算开发商承诺的名牌全部兑现，采购价也比市场价最少低一半。”
“从装修公司方面来说，大批的公装，报价也会低不少，一般来说能便宜30%。有的开发商干脆自己成立装修公司肥水不流外人田，这样做成本就更低了。”
