文/诸葛找房
一直以来老破小不能买成了大部分买房者心里的固定思维，很多人买房的时候也都会刻意避开老小区，毕竟大部分老小区确实存在诸多缺陷，如楼体老旧、管道老化等等问题。但我们很多人在买房时，往往会受限于金钱、地段，或者想要更大的面积等因素限制，让我们无法避开老小区，也无比纠结到底该不该买老小区，或者该买什么样的老小区。因此，今天小笙就跟大家聊聊，到底什么样的老小区可以买，什么样的老小区不能买。
价值&价格
首先，一定要明确一个概念，对于老房子来说，房子本身的价值与新建小区相比是大打折扣的，最值钱的并非房子本身，而是房子下面的土地。一般情况下同一地段，新小区的价格也往往高于老小区。但生活中，我们总会发现这样的例外。同一地段，老小区的价格却超过了新小区。这是为什么？
通过总结发现，这类的老小区大多有一些共性，首先是这些老房子建的比较早，占据了比较好的地理优势，周边配套设施基本上都非常完善（如学校、大型的商场、医院等）；其次这类小区无论户型规划，还是绿化面积都远胜于新小区，再加上居住的人少，环境安静，优势比新小区好很多。
除此之外，这类小区就总价来看，并没有比这几年被炒得火热的改善版花园洋房贵，可谓花较少的钱却达到了改善目的。再就单价来说，虽然乍一看这类小区的单价比周边小区高不少，但这种房子往往公摊面积极小，所以按照使用面积来算单价，并不高。整体来说，买到这种类型的房子不仅经济上很划算，幸福感也会得到很大提升
有住这种老小区的网友表示：前几年趁着涨价前她终于攒够钱在上海淮海中路买了套顶楼，居住面积80多平还有超大的储物空间，住起来特别舒服。走到淮海中路一分钟，周边一个街区两条地铁线，可以逛街一路过去，生活便利又舒适。这无疑在喧嚣的都市中，找到了一个退可安然静谧，入可喧嚣通达的角落，简直无比庆幸。而这种小区成交量往往并不多，往外出售的房源也并不多，可谓物以稀为贵，有钱也不一定能买到，所以买到也是赚到了。
越老越香
前段时间，深圳的房屋倒塌引起了不小的风波。大家对房屋的建筑质量也有了颇多质疑，特别是在这十来年房产迅速发展，房企快速扩张，工程不分白天黑夜赶工期的状态下，楼房质量更是让人担忧。而现代建筑一般50年以后就称“旧了”。“旧了”通常只有两种办法，一是拆了重建，二是进行修缮保养。
但对于高层住宅，很明显第一条行不通，一栋楼几百户的补偿款，拆迁成本太高，就算拆了也产生不了太多的利润，开发商也不会做赔本的买卖。第二条显然也很鸡肋，高层住宅的维修费和6层小板楼相比多了不止一星半点，而且小区住户人多繁杂，大量的钱砸进去，不见得会有很好的效果。因此这类房子的老旧才是最值得担心的，与之相反如今的一些老小区则没有这种担忧。
以前的老小区，无论曾经单位分房也好，还是开发商盖的也好，老一辈人盖房时并没有太多如今的浮躁之气，大部分房子虽然旧，但整体来看，都还很结实，只要多加维护修缮，使用寿命也不成问题，甚至可以凭借良好的绿化，安静的环境卖个好价钱也并非不可能。我们看看其他发达国家，欧美满街都是老旧小区，在妥善保养维护下，建筑寿命依旧比较长。以德国为例，这两年那些动辄拥有七八十年历史的房屋建筑的价格上涨尤其强劲。
据相关数据显示，这些维护良好的房子，从2015年到2018年，价格平均涨幅为25％左右，某些城市的老房子价格甚至达到近46％涨幅。慕尼黑的老式建筑价格最为昂贵，均价为9370欧元/平方米。然后是海德堡，汉堡和法兰克福的老房子，价格也超过5000欧元/平方米。
这些城市老城区建筑因其优质完善的中心地理位置和周边配套服务预计在未来也会持续受到追捧，价格将继续看涨。这些市中心的老房子依山傍水，出入方便，无论是哪方面的条件都无比优良，像一坛醇厚的老酒，越老越有韵味。
老旧变新贵
当然，除了这些已经居于中高端的老小区而言，还存在一些可买的潜力股，当然也需要谨慎分辨。潜力主要来源于旧改。过去对于老小区的办法都是拆了重建，但现在已经明确换了打法，由“改”代“拆”。这样一来，对于一些有一定底子（户型不错，位置尚可）的老小区无疑是一个喜讯。毕竟老小区人少，以前没有良好的物业管理，即使里面住户素质高也经不住小区外观逐渐老旧。但旧改启动，这些硬件设施就有焕然一新的可能。
最近小笙周边的几个老小区都在纷纷动工，不仅新铺了路面，连绿化也修整了一番，再加上小区外立面粉刷、大门改造等工程，小区的颜值和档次都瞬间提升了很多。对于这种基础条件不错，且旧改执行力度大，执行深入地区的老小区也可以适当考虑。
除此之外，还有最重要的一点，那就是前面提到的地段。这些年在对老小区的认知上，很多人都存在一个误区，总认为老房子最致命的原因是因为“老”。但在小笙看来，老旧小区最大的敌人往往不是时间，而是地段的迁移。在全国三百多个地级市中，至少有大半城市的中心老区都会发生迁移，因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，而一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，这种城市的老小区就尽量不要考虑了。
相信大家也看出来了，关于老小区是否值得买这件事，地段是第一顺位，新旧排在地段之后。部分大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终，比如北上广深等，因为他们的市中心基本上没有太大的变化。所以这类市中心没有变化，老小区所在地段不错，有一定底子的老小区也是可以考虑的。
