文/诸葛找房
最近，人民币汇率破7引起热议，这看似突如其来其实也在意料之中，因为之前已数次跌近7关口，只是此次破7却是攻克了很多人的心理关卡，让人一时难以接受。人民币汇率的确也是遵循这样一个心理逻辑，如果控制在7内，市场对人民币贬值的预期就不会太大，反之一旦外汇管制失灵，人民币贬值的压力就会大幅上升。
人民币贬值，对出口是一大利好，但对喜欢存钱的人来说却不一定。这里不是说你存在银行的钱会因为人民币贬值而变少，本金本身是不会变的，只是体现在购买力上。比如在同一个地方购买相同面积的房产，过去可能房价只要1000块一平米，但人民币贬值后，就要花5000块才能买到。从货币不断贬值的角度来看，中长期，似乎买房是可以做到保值甚至增值的。
但随着房住不炒逐渐深入，国家也在近日首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，目前的房地产市场上，炒房客的身影越来越少，房价趋稳，投资房产实际上也存在被套牢的风险。那么到底是该“存钱”还是“买房”？要回答这个问题，首先应该看清房价未来的走向才是最本质的东西，十年后，你所在城市的房产是“白菜”还是“钻石”，要从三个方面分析：金融、土地和人口。
1. 短期看房贷利率，中长期看货币松紧取向
很多人只看到房贷利率对购房成本、利息的影响，其实它还是楼市调控最有力的武器。拿2017年北京年初这波大牛市来说，就是2015年330新政五次下调房贷利率，并以7折房贷的结果，2017年五月份上调至基准利率后，房价便是踩着房贷利率变化的节奏走，三四季度连续上调房贷利率，房价得以下降。因此，房贷利率的高低是短期影响房价涨跌的因素，如果哪天银行喊着7折放贷了，那么不用过多考虑，买房准是没错。
另一方面，房价的涨跌也与货币发行量相关。我们知道，在过去这些年，货币发行量增速始终在两位数以上，相关数据显示，2009年时我国货币发行量M2约61万亿，2018年这个数据就增至182万亿，相当于高出3倍。比如09年时一件商品是3块钱，到了18年可能就变成10块钱了，这不是商品在增值，而是商品价格的同比例放大，房子作为大宗商品亦如此。而到了近两年，货币增速随着经济增速放缓，才下降至8.2%，黄奇帆认为，未来十年，货币增速M2大体等于GDP增长率加物价指数（物价指数在2%左右），仍会有一定程度的收紧，也就是说钱会贬值，但不会贬得那么快，这个速度与其他经济体相比还是比较可观的。
2. 土地价格是涨是跌
地价的高低与房价存在着紧密联系，一般的新房房价成本里，土地成本就占了六七成。在我国，除了北上广深一线城市，大部分城市来说，土地财政收入仍能给当地的经济发展带来重要的财力支撑。公开数据显示，2018年土地出让收入约6.5万亿元，比2017年增加约1.3万亿元，且地方平均土地收入占同期地方一般公共预算的66.48%，也就是说地方花的钱2/3左右源于土地收入。
若想要剥离实体经济对土地财政的依赖，调整措施可以延缓土地上升的速度，但要使土地收入突然降下来，显然是有一定难度的，未来十年，稳中有涨还是大概率事件。
3. 购房需求是增是减
影响房价最根本的因素就是住房的供求关系，房子终究是人来住的，人口才是决定购房需求的终极因素。目前我国每年大概有1300万-1500万的人口城市化，人口城市化率接近60%，按照现在的城市化速度，至少还要十年才能达到联合国发布的，至2030年达到70%的要求。
即使老龄化问题存在，随着刺激二胎生育等措施出台，城市增量人口仍会保持一定水平，人口对于住房的需求未来十几二十年都不会明显减少。
综上，未来十年房价肯定不会降成白菜价格，整体上升趋势有，但不同城市存在差异性。比如国家规划的城市群和都市圈，核心经济地位摆在那，具备较多增幅的潜力，还有一些有巨大人口做支撑的二三线城市，购房需求得以保障，未来十年小有增幅。而那些缺少产业及人口支撑的收缩型城市，未来房价有可能滞涨，甚至不排除出现负增长态势。所以要留钱还是留房，我们应该有一个基本判断了，有机会还是把闲钱投资到等级高一些的城市。
