1 房地产金融环境仍处下行周期，监管收紧货币政策趋于稳健
1.1 经济基本面：三驾马车熄火，经济增速下台阶
2018年以来经济下行压力持续加大，下半年经济增速放缓，三季度GDP增速回落至6.5%，经济增长缓中趋稳，投资、消费等数据亦呈现不同程度的走弱，下行趋势显现。
明年国内经济仍面临短期的周期性下行和中长期结构性下行压力。动力不足、实体企业发展依然艰难。
图：GDP不变价当季同比变化
数据来源：国家统计局 诸葛找房整理
图：三大需求同比增速
数据来源：国家统计局 诸葛找房整理
1.2 金融政策：严管地产融资，强普惠增实业
（1）金融政策梳理：严管地产融资，减税降费，加强基建
2018年金融政策也是稳中有变的一年，年内严格限制通过金融机构加杠杆的投资行为，同时超30项举措服务实体经济和小微企业，金融导向支持实业发展和产业升级。
表：2018年金融政策梳理
资料整理：诸葛找房
（2）央行年内四次降准：服务实体经济，房地产行业直接受益少
2018年，央行通过降准、公开市场操作、再贷款再贴现等工具，明显加大了流动性供给力度，年内四次降准，多次强调坚持金融服务实体经济，缓解小微企业融资难、融资贵问题。
值得注意的是，降准资金并未大幅度流入房地产市场。一方面，央行明确表示“不搞大水漫灌”，年内几次降准皆为对宏观经济精细化调控的定性降准。另一方面，“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产发展主基调不断被强调，在政策面地产行业的融资监管仍比较严格，金融机构对地产方面的投资评级、审核也依然严格。
表：2018年央行四次降准一览表
资料整理：诸葛找房
1.3 货币政策：稳健的货币政策松紧适度
（1）货币供应量M2余额低速增长
12月末，广义货币(M2)余额182.67万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与上年同期持平。
全年来看，货币供应量M2余额低速增长，同比增速较去年回落明显，全年同比增速均在9%以下。
图：货币供应量M2余额及同环比变化
数据来源：国家统计局 诸葛找房整理
（2）社会融资规模同比减少
从央行公布的月度社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比上年少3.14万亿元。全年存量增速持续下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低于去年统计水平，可见社会融资仍不乐观。
图：社会融资存量及增速变化 图：社会融资规模增量趋势
数据来源：中国人民银行 诸葛找房整理
2 企业融资环境严峻海外债受青睐，还债高峰来临房企承压
2.1 企业融资：地产企业融资收紧，年末融资规模回升
从全年整体趋势来看，房地产开发企业到位资金总体保持高位，但增速回落明显。2018年在融资监管更加严格的环境下，房企融资渠道不断收紧。 综合融资成本不断攀升。企业融资越来越难，成本越来越高。
至2018年末房企融资规模缓慢回升，11月房地产开发到位资金规模累计达15万亿元，同比增长7.6，与去年同期7.7%的涨幅相差不大。年末随着信贷放松，2019年房企融资环境有望得到一定程度改善。
图：全国房地产开发企业本年到位资金
数据来源：中国人民银行 诸葛找房整理
而从到位资金来源分析，2018年以来，在“房住不炒”理念下指引下，去杠杆、严监管等调控政策持续升级，国内贷款占比降低，自筹资金比例提升，房企融资渠道面临较大压力。
图：房地产企业开发资金来源结构
数据来源：中国人民银行 诸葛找房整理
2.2 企业发债：房企发债金额攀升，海外债规模创新高
房企融资类型多种多样，利率也各不相同。2017年以来，在公司债收紧之后，海外债发行热度逐步升温，发行利率随即走高。至2018年末，海外融资利率在9.00%~13.75%，融资成本远高于国内融资，国内融资利率在3.69%~8.50%。尽管海外融资成本较高，但在资金压力下，房企仍会选择发行海外债。
图：内房海外债规模走势
数据来源：Wind 诸葛找房整理
截止2018年11月，内房海外债发行规模创下近年来新高。而从2018年全年发行规模分布来看，年中内房海外债规模有减少趋势，但11月份规模较10月份大幅增长。5月之后海外债的减少与发改委、财政部发布的《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》有关。但随着下半年市场的转冷，资金紧张，海外债的规模在年末大幅度提升，并伴随海外债利率的抬高。
图：2018年内房海外债发行规模
数据来源：Wind 诸葛找房整理
2.3 企业偿债：偿债承压，2019年起迎来三年偿债小高峰
2018年下半年，债券资金的兑付压力开始显现。2015-2016年集中发行的公司债开始密集到期。未来三年，房企偿债承压。据公开资料统计，2019年房企信托到期3669亿元、债券及中票类到期4189亿元，合计7858亿元。
图：房企信用债偿还规模
数据来源：Wind 诸葛找房整理
图：地产公司债等到期规模分布
数据来源：Wind 诸葛找房整理
3 房贷同比小幅上涨，利率持续上浮但年底到顶开始小幅回调
3.1 中长期贷款：年末按揭贷款增量规模小幅反弹
年末11月份居民按揭贷款增加4391亿元，环比上涨17.72%，同比小幅上涨5.10%，略高于去年同期，按揭贷款增量规模小幅反弹。促进按揭贷款的小幅反弹的原因主要有两方面：一方面是临近年底，部分房企打折促销吸引了少量的刚需购房者；另一方面是部分城市首套房贷利率有所松动，购房者增多。
图：按揭贷款量及同环比增速
数据来源：Wind 诸葛找房整理
图：居民短期贷款、中长期贷款增量同比变化
数据来源：Wind 诸葛找房整理
3.2 房贷利率：年内持续上浮，年末回落预计短期到顶
房贷利率方面，2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。
下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。
图：全国首套房贷款平均利率及环比
数据来源：融360 诸葛找房整理
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