群租房内部实景。
近日,有媒体报道称,“80平米两居室住25个人,客厅、卧室里满满当当摆了13张上下铺床”一时间成为社会关注的焦点。而类似的“蜗居”固然是少数,但不断上涨的房租,却令所有租房人不堪重负。
北京不断高企的房价让人怨声载道,但相对于一直处于调控中的房价,节节攀升的房租更显得肆无忌惮。官方的统计数据显示,北京住房租金已经连续上 涨52个月。在高房租的节节逼退下,隔断房、合租房、地下室等低价房源炙手可热。那么,房租暴涨的推手到底是什么?仅仅是供需不平衡还是中介内部人士指出 的“部分中介推高房租”?
日前,住建部、工商总局联合发布通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处中介分割出租、吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。
乱象
租金:到期必涨
北京的房租和房价一样,是个奇怪的东西。多少在北京的租房人最讨厌合同到期,因为这往往意味着租金又要涨了。
2010年底,王小姐在三元桥附近以2600元/月的价格租了一套两居室。一年的租赁期将满时,房东告诉她要涨价,将租金上调至3800元, “涨价可以,市场就这样,但这一年也涨得太多了。我问房东,房东给我的答复是,上一年租给我的太便宜,比市场价格低了好几百,邻居说他租的低了。”王小姐 表示很无奈。已经住习惯了这套房子的王小姐并不愿换房子,而且她去中介看了一下,房租确实也这么高了,“即使我不住这个房子,再去找,房租还是这么高,并 且还得搬家。”不过,小四千的租金确实压力不小,为了缓解压力,王小姐找了一个同学一起住。
两年租期将满时,王小姐被迫再度接受调价,如今这套两居室的租金涨到了4600元。“房租涨 得太可怕了,逼着我不得不考虑买房的事情。”从2009年至今,北京许多租房人都遭遇了如王小姐一样的“租金暴涨”经历。一位租房人表示,“房价高还可以 选择不买房,可是租金暴涨,我总不能睡大街上吧,除了被迫接受,毫无办法。”
据北京统计局的数据,北京住房租金自2009年3月到2013年6月已经连续52个月上涨。 其中,今年以来月同比涨幅均超过7%,北京市统计局发布的月份CPI数据显示,6月北京住房租金上涨6.2%。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,租房贵、 租房难的问题与高高在上的房价相比毫不“逊色”。
外移:高房租成逐客令
对于房租问题,小凯头痛不已。2010年7月,他和同学在知春路汉荣家园租了一个三居里面的 小隔断,每月1300元。房间是客厅隔出来的一间,大概13平米。虽然有点小,但离公司很近,上下班走路5分钟就到。然而好景不长,仅仅半年之后,房东就 委婉地提出了涨价要求。“毕竟地理位置太好了,周围房价也一直涨。”当时小凯刚换公司,工资不是很高,房租涨得虽然不是很多,但他也觉得有些吃力。
2011年1月,小凯不得不搬离了之前住的地方,以每月600元的价格租到了上地朱房村汉轩 公寓的一个24平米左右的单间。虽然名为公寓,但实际上就是在一个村子里简单搭建的二层建筑,里面的人鱼龙混杂。朱黄村地理位置比较偏僻,虽然附近有地 铁,但去哪里都要耗费很长的时间。在这里住了两年多,小凯最近又开始为搬家的事情烦心。“住进来以后一直在涨价,基本上每半年涨一次,前两个月续约的时候 又涨了一百。”说起这个,小凯有些愤慨,“再这样涨下去,真的得往更远的地方搬了。”
高房租逼退的不仅仅是小凯,北漂了4年的小杨基本上一年搬一次家,最近的一次是今年年初,他 和女友搬到了通州梨园镇。小杨颇为无奈:“房租一下子从4500元涨到了5300元,实在有些承受不起了。”对新租的房子,他和女友都觉得很满意。房租 2300元一个月,这对他们来说经济负担着实减轻了不少。
据记者了解,房租在不断攀升,但大多数人的工资却没有同步跟进,造成不少人每年都在往外迁移,更有甚者,一些北漂不得不选择打道回府。
中介:吃差价普遍
“我住3年这个房子了,没见过房东,都是跟中介打交道。房东报给中介的租金是多少我们不知道,每年涨价什么的我们也都是跟中介沟通。”张涛告诉记者。
有张涛这样经历的人不在少数,很多人都没见过房东,这类房源通常是房东托管给中介的房源。一 位从事多年中介工作的经纪人告诉记者,不少中介会从房东的手里拿房子,然后把房子租给承租者,从中赚取除了中介费以外的差价,这种吃差价的现象非常普遍, 尤其是一些小中介。据其介绍,一家小中介从房东手里拿了一套三居室,一个月租金是4000元,随后,该中介将客厅做成了两个隔断,“也就是说住了五户,总 的租金加一起是5000多,对中介来说,除了中介费,他们还多赚了一千多块钱。”
记者从门店经纪人处了解到,有不少的房源都是房东托管的。事实上,为了省事,不少人也愿意把 房子直接交给中介。上个月,陈阿姨将柳芳的一套两居室交给了一家小中介,中介一次性给她一年的房租。“我本来想自己租的,但是太复杂了,我出租的那套房子 缺两个空调,我老公经常不在北京,我一个人也不想张罗事情,就给中介了,中介给我的价格是比市场价低点,但没办法,咱的房子不是缺东西吗。”陈阿姨说。 “至于中介租给什么人,租多少钱,我都不知道。”
群租:房客称活得没尊严
“在群租的房子里生活,你只会有一种感觉,那种憋屈让你觉得活得真没尊严。”刚毕业不久的黄蕾告诉记者。
今年年初,黄蕾开始在一家报社实习。由于学校太远,她在实习单位附近租个房子,简单筛选之 后,黄蕾最终以每个月950元的价格在知春路太月园小区租到了一个不足六平米的房间,再加水电费、卫生费和网费,一个月实际要付大概1200元。房东告诉 黄蕾,因为当时正好是春节前租房淡季,才以这个价钱短租给她,否则是不可能租的。
“这个房子原来应该是个三居室,用木板隔成了20间,每个房间门上都写着号码。”黄蕾说,“房间有的是从卧室和客厅隔出来,还有从厨房隔出来的,房间上面就是粗粗的管子。”
她住的那个房间长不足4米,宽1米多,刚够容纳一张单人床,床尾可以放一张小桌子。门口的空间只能站一个人,两个人同时在屋里时其中一个人必须得坐在床上。如此狭小的空间,身处其中很容易感觉到压抑。太逼仄了,待在里面心里都觉得憋闷。
除此之外,房间的隔音效果很差。黄蕾说,好几次半夜她都被隔壁说梦话的声音惊醒。洗手间和厨房的卫生条件也不敢恭维,两个月间,黄蕾从来没用过厨房,洗手间也尽量到单位去用。
据黄蕾讲,住这种隔断房的很多都是在周围上班的服务员、快递员,还有准备考研的外地学生,他们一般都是早出晚归,租这种房子只是为了有个休息的地方。
黄蕾租住的群租房只是北京成千上万套群租房中的一套,还有远比她居住条件更差的群租房。据媒体报道,在CBD某高端小区内,“80平米两居室住25个人,客厅、卧室里满满当当摆了13张上下铺床。”
据记者了解,虽然北京、上海叫停“群租”已经多年,但是在租金大幅上涨的推动下,这几年群租现象反而迅速增长起来。
张阿姨居住在望京某小区,平时偶尔也帮着介绍房源,赚点零花钱。张阿姨告诉记者:“5年前,小区里也就几套群租的,而且隔断也不算厉害,现在几十套都有,有些隔断打得只能放一张单人床,夏天跟蒸笼一样。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者,低收入者面对供应少、价格上涨的中低端房源,只能选择合租,甚至群租。
据张阿姨介绍,租住群租房的租客,也不乏在大公司入职的年轻人,“他们会选择条件相对好点的群租房,一套三居室隔成七八间那样的,租金也都得上千。”
业内人士披露 中介是房租暴涨的重要推手
房价还有波动时,但房租却连续上涨52个月。房租只涨不跌的背后到底是什么?
业内人士告诉记者,租赁市场中最主要的矛盾就是供需矛盾,这个因素直接导致了房租高居不下,同时也给中介提供了吃差价的土壤,“供不应求必然会导致需求方更为弱势,中低端的租赁市场是典型的卖方市场。”而这其中,中介的逐利动机,又加速推动了房租的上涨。
记者从链家地产、伟业我爱我家、中原地产等多家中介机构了解到,目前北京租赁市场的供需矛盾较大,尤其是公司密集的区域,租赁需求非常旺盛,但房源有限。
“供需失衡是最要的问题,一线城市特别是北京,向心力强,就业集中,一直存在供需失衡。同时,房价上涨加速,持有房产的业主提高租金回报率要求。再有就是物价全面上涨对租赁市场的影响。”中原地产市场总监张大伟告诉记者。
事实上,供需矛盾一直都存在,“供需结构、房价上涨、物价上涨这些因素在2010年之前也是存在的,但那时候房租为什么没有暴涨,而从2010年之后出现了暴涨呢?”某业内人士质疑。
一位从事多年房地产经纪行业的业务经理告诉记者,近年来租金暴涨的原因,主要是“二房东”增多,他们也要从中分一杯羹。所谓的“二房东”大部分指中介或个人从房东手中拿到房子,再转租出去,在这个过程中,中介机构依然居多。
据其介绍,相对于买卖涉及到大额的资金不同,租赁不需要过户,程序也相对简单,这就意味着, 客户跳单的可能性很大,很多人会跳过中介直接找房东,而做租赁和做买卖对经纪人来说工作量其实是差不多的,因为买卖房子的后期过户程序是后勤做的,无论买 卖还是租赁,经纪人都要带着看房、谈价等,但收入却相差几十倍。这无疑会促使做租赁的经纪人想办法挣更多的钱,因此,独家代理就成为中介做租赁的首选,如 果成为独家代理,经纪人就不用担心跳单,中介不仅可以收到租赁的佣金,同时还能自己决定房屋的出租,出租给几个人,出租多少钱,从中还能赚到差价。“一般 来说,中介会跟房东签两到三年的合同,但跟租客一年签一次,第二年肯定是要涨房租的,但房东那边价格没变,所以中介即使第一年租出去的价格和市场持平,依 然会有盈利空间,况且很多第一年出租就比给房东的价格高。”
而中介还有一种方式是钥匙托管,“也就是说,房东不愿老去开门的时候,会把钥匙同时托管给好 几个中介,而为了争取到佣金,一般中介会报高价,这样即使自己租不出去,也可以坏了其他人的生意。比如说,一套房子的市场租赁价格是3000元,其他中介 给房东也报了3000元,但你报了3500,房东心里就有数了,就会倾向把房子留给你。这在一定程度上也推高了租金水平,而为了赚回来,隔断就成了一个重 要的选择。”
在以上两种方式都无法进行的时候,中介才会选择三方居间,只收取一个月的房租作为佣金。“中介行业这些不规范的行为无疑扰乱了租赁市场,成为租金暴涨的推手。”一位不愿具名的业内人士称。
□对策
加大房源供应规范中介行为
租赁市场的乱象亟须政府机构和监管部门的介入,无论是供需矛盾的协调还是中介行为的规范,均需要政府这只手的干预。
对于供需现状,张宏伟表示,政府在租赁市场上大有可为,可以通过两种方式增加租赁房源供应, 缓解市场供应压力与房租上涨的现象:其一,加大对于廉租房、公租房等保障性住房的建设力度,切实形成市场供应;其二,收购一些闲置楼栋或房源,进行资产经 营,在房租价格上涨的阶段,集中释放租赁房源,以缓解租金上涨的压力。另外,针对市场当中大量闲置房的问题,政策层面应该鼓励开发企业、资产管理公司等相 关企业进行资源整合,切实让这些闲置房源不再闲置,以解决租赁市场房源紧张的局面。也可以鼓励企业在“自留地”等集体用地上建设员工宿舍,解决一部分人的 租赁需求,缓解市场上房租不断上涨的压力。
同时,因中介的托管业务和中介吃差价仅一墙之隔,如果中介不够规范,或者监管不力,很可能混为一谈。因此,无论是解决供需矛盾还是规范中介行业,政府部门都被期许着发挥更大的作用。
据悉,政府在这方面已经开始行动,据报道,日前,住建部、工商总局联合发布通知,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为。其中包括分割出租,吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。
而在规范租赁市场、保障民生方面,德国已经有了比较规范和成熟的做法,值得借鉴。
□经验借鉴
德国:政府主导租房市场
租房,是德国大部分国民的规模性行为,在德国有着悠久的历史。虽然德国是欧洲经济实力最强的国家,但60%的民众选择一辈子租房子。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客的权益。
在德国,与医疗、教育等福利一样,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设 法》明确规定,要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。在法律的推动下,德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房,即由国家资助建造、租金较 低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来,每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。
自上世纪末开始,大多数居民的住房问题得以解决,福利房逐渐退出历史舞台,联邦政府直接参与 的保障房建设也宣告落幕。然而,德国并未放松对整个租房市场的管理,政府通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。如政策规定,在房屋建成后,住房投 资人需要首先与政府合作,在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体,期限截止后,投资人才可进行市场运作;政府将资助低收入群体租赁合适的住 房。通过这些缓阻机制,德国政府力图缓解政府退出带来的后果。正是在政府的积极引导及强烈干预下,德国大力发展租房,租金的稳定得到了保证,更重要的是让 广大租房者能够获得稳定的住房。
关于房租价格,德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平,而是由市政部门、房东与房客协 会、房屋租赁介绍所等机构,根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,确定一个“房租合理价格表”,每套房屋的租金都要参考该价格 表。如果房东不参照该表,对房客漫天要价,就可能会受到惩罚。如法律规定,房东不得随意涨房租,即使要涨到同类住房的通常水平,当事人还必须连续15个月 内没涨过价,而且涨幅一般不得超过10%;3年之内不允许房租涨幅超过20%;如果房东的房租超过“合理价格”的20%,就构成违法,超过50%,就构成 犯罪,如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。(记者桂瑰实习记者李琼刘春燕)
