房东和租户都受益
月租金6500元的房子可以年节省税费逾万元
“现在租房市场都是租户缴税，减税对我这样的租户等于直接减轻了租金负担。”刚从上海到北京工作的陈洁，准备在单位附近租住一套房子，由于单位给外地来京的员工提供租房补贴，需要租房发票的她在选房时特别留意了租房交税情况。日前出台的个人出租住房税收优惠政策，让她成了直接受益者，很快选定了一套东四环附近86平方米的房子。
陈洁粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策规定，增值税将由原来的约320元减为约95元，月节省225元，城建税、教育 费附加等各种附征税费也从原来的约40元减少到12元，在明年底前，她的增值税及附征税费都将减免。此外，个人所得税减半征收后，她租房时缴纳的个税也将由原来的约1040元减到约520元。这样算下来，目前她每月可以节省支出近900元，年减免税费可超过万元。
以前房屋租赁主要向地税部门缴纳营业税，对于个人住房租赁，国家和地方先后出台过一些税收优惠政策。今年5月1日起营改增试点全面推开，个人房屋租赁也相应改为缴纳增值税。个人租房该如何缴税？原有的税收优惠政策能否继续执行？这成为社会关注的焦点。国务院办公厅此次印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将营改增前的营业税优惠政策，延续到了营改增后的增值税中，让租房者继续享受应有的税收优惠，并对具体规定进一步细化，给租房市场吃了一颗“定心丸”。
山东肥城的张女士在该市清华园小区有一套120平方米的房子，由于地理位置优越，周边配套了 幼儿园、小学和初高中，是该市典型的学区房，住房出租市场火爆且价格较高。张女士的房子每月能够租到1600元，年租金收入19200元。经过税务部门核 算，实施此次优惠政策后，她的房子每年缴纳的增值税和个人所得税将分别减免1033元和868.57元，合计占到整体房租的近10%。
“租我房子的人很多都是冲着周边学校去的，但在这儿读书就要提供租房发票证明，所以很多人租房时都会谈到缴税问题，税费节省了，双方对租金的商量余地就更大一些。”张女士说。
据了解，因为三四线城市房租普遍较低，月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了，就会进一步拉动房地产销售，租售并举更有利于房地产去库存。
“根据今年前5月的数据，我们办理的所有个人出租房屋月租金额均小于3万元，这意味着新政策实施后，增值税的免税面将达到100%。”淄博市沂源县国地税联合办税厅负责人崔爱珍说。
房屋中介税负下降
鼓励专业机构提供更好服务，改变“重售轻租”
家住北京东三环某小区的林鹏遇到了烦心事：因为自己所在小区房价较高，结婚时只买了一套40 多平方米的一居室，可最近东北老家的父母要过来住一段，“让父母住哪”难坏了小两口。“家里实在没有安置床位的地方了，让爸妈住酒店也不合适，本想在附近 租个房子，可他们只住两三个月，没人愿意租这么短的时间。”
在朋友的推荐下，林鹏通过网络短租平台“小猪”找到了称心如意的房子，“房子跟我家在同一个小区，最短一天就可以起租，想住多久很自由，不用担心房主违约和频繁涨价。”林鹏说。
林鹏觉得，现在租房不省心的一个重要原因是专业经营租房的中介机构太少，大部分都是房东直接出租，中介只是牵线搭桥，收完中介费后就再也不管了，而且租期至少要1年以上。如果有更多专业规范的租房中介机构，让租房更便利，就能提高大家的租房意愿。
此次发布的《意见》专门提出，发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水 平。同时，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率，这在所有增值税税率中属于较低的档位，显示了国家鼓励中介机构发展的政策意 图。而根据营改增的实施方案，房地产中介中的小规模纳税人，税率则可以从征营业税时的5%直接降为3%的增值税征收率，减税幅度达40%。
“现在租房市场中，个人住房出租占了90%以上，中介企业一般只担当房源信息提供者的角色， 市场参与度较低。并且一部分出租人为了节省中介费，与租房人直接联系，一旦出现租房纠纷，解决途径十分有限。”淄博市杨帆房产有限责任公司经理李爽介绍， 随着新政策陆续实施，住房出租的税费大幅度下降，使得中介机构先承租房屋再转租的模式成为可能，中介公司可以提供物业管理、卫生保洁、纠纷处置等附加服 务，服务的内容不断增多，市场参与度提高，“单一信息平台”向“综合服务平台”转变，这些都为转型中的房产中介公司提供了一个潜在的大市场。
中原地产首席分析师张大伟认为，租房市场的很多乱象，根源在于缺乏规范的中介机构与专业化的 房屋租赁企业。鼓励中介机构和住房租赁企业发展，能够为社会提供更加多样化的房屋租赁服务，满足不同类型租房者的实际需求，让租房的舒适度上升，改变当前 房地产企业和中介机构“重售轻租”的现象。
难改租房市场现状
目前租房实际缴税比例不到10%
记者在采访中了解到，尽管新政策给出了比较大的税收优惠，但目前个人房屋租赁市场的实际状况，使税收优惠政策很难影响到租房市场和租金水平。
“我接触的房东一般很少关心交税的事，租客倒是偶尔会问起来，我们也就是帮着提供一下房东的 复印件之类，真正交税都是个别有特定需要的租客自己去交。”北京市朝阳区青年路附近一家房屋中介业务员李飞告诉记者，房东提出的报价都是净收入，不包含任 何税费，虽然中介提供的格式合同里也会规定谁缴纳税费，但最终是否缴税，主要看租客的需求，房东并不会主动去缴税。
记者以租房者身份打电话咨询了一些房屋中介，谈到租房缴税问题时，中介一致的说法都是他们和房主只配合提供缴税的相关资料，税费还是需要租房者自己缴纳。
“这也公平合理，因为需要开发票的人很少，如果提前把税费加到租金里，算起来很麻烦，而且如果房主不配合缴纳，会影响你开票，不如你自己去缴税，里外里也是一笔账。”一位中介业务员告诉记者。
一些提供房屋直接租赁业务的中介平台，也都采取了税费由租户自理的方式。在网上租房平台自如 网，记者咨询业务人员：“租房能否提供发票？”业务人员表示，目前需要发票的租客很少见，如果要开票，他们会提供房屋的相关信息，由租户自己去当地街道办 或地税局开具发票，具体开多少钱也由租客根据自己需要决定，至于以后能不能由平台直接提供发票，还要看新政策实施后的具体规定。
中原地产的一份调查显示，目前在所有租房者中，实际缴纳税费的比例不到10%，这部分人主要 是出于提取公积金、子女入学、报销房租等必须取得发票的原因。而我国目前租房市场还是以个人私下交易和现金交易为主，很少执行租房备案的程序，税务部门无 法对每一笔租房业务进行核实，租房交税的政策也就难以严格执行。
“在实际的租房市场交易中，租赁行为并不像买卖房屋那样需要官方确权，这就决定了单纯的税收减免很难对整体租房市场产生大的影响。”张大伟说。
租房支出有望抵个税(专家分析)
“这次出台税收优惠政策力度很大，但因为租房市场的实际状况，更多降低的是名义税负，实际税 负减少并不明显，未来还需要更深入的税制改革，真正把租房市场该收的税收上来，该减免的税减下去。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，此 次租房税收新政的出台，体现出通过税收政策调节来促进房地产健康发展的政策意图。
中原地产首席分析师张大伟认为，新政策体现了国家对租房市场的支持，但税收减免更多的还停留在局部和表面，受益面比较小，难以从根本上改变租房市场现状、减轻租房者负担、真正激活租房市场。
张大伟介绍，与此次开始实施的增值税减免、个税减半征收政策相比，市场更关注政策提到的个税改革，如果未来租金能抵扣个税，将在很大程度上扩大税收优惠政策对租房市场的支持力度。
国办印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
张斌认为，建立分类与综合相结合的个人所得税制度，是我国未来个税改革的目标，房屋贷款利息支出、房租支出等都可能作为合理的个人支出纳入个税的税前抵扣范围，在进一步减轻租房者压力的同时，也让个税制度更加公平合理。
“建立有效的房租抵扣个税制度，还能提高租房者自觉纳税的积极性，让租房市场更加规范。”张 大伟认为，在租金抵扣个税的条件下，租房者取得相应租房发票才能实现自己的个税减免，这会促使更多的房屋租赁交易走正规的备案手续，有利于加强对租赁市场 的监管。
本报记者 吴秋余
