2019年，京东物流旗下的京小仓进入迷你仓行业。引起了人们的广泛关注。就此，我们采访了中城自存仓董事长周建成博士。请他来解说京小仓在迷你仓领域的发展前景。
周建成博士认为，从商业模式来说，京小仓在迷你仓行业很难有发展前景。迷你仓与其他仓储类型在商业模式上完全不同。对于其他仓储设施来说，衡量他们运行效率的指标有两个。一个是库容量，就是仓库能够存储物品的总量。另一个指标是周转效率。举例来说，在一个1000立方米的仓库中。如果每次能够存储1000立方米的商品，当天又能把这1000立方米的商品分拣搬运出去，如此循环往复，如果一天能够进行5次，那么，这个仓库一天的库容量就是5000立方米。由此可见，对于一般仓储设施来说，人们追求的是它的高周转效率。周转效率越高，仓库的运行效率就越高，仓库的利润率也就越高。
但是对于迷你仓来说，衡量它的运行效率的指标，也是两个。第一个指标是库容量，在这方面与传统仓储设施是一样的。第二个指标是满租率，在这方面是与传统仓库截然不同的。迷你仓的主要收入来源是仓储租赁费用。所以，对于迷你仓来说，客户的物品搬入以后，最好能够长年累月的放在仓库中，这样迷你仓就能获得源源不断的租金收入。如果物品搬入搬出非常频繁，不可避免的会出现空置率非常高的情况，迷你仓的利润率就会下降。由此可见，迷你仓与传统仓储设施的经营逻辑大相径庭。传统仓储设施希望物品快进快出，以增加周转效率，提升利润率。但是，迷你仓恰恰是希望物品不要快进快出，能够长期的存储在仓库中，这样才能减少空置率，提升满租率，获得最大化的租金收入。
周建成博士指出，迷你仓与传统仓储设施的经营模式不同。当京东物流进入迷你仓行业以后，就会出现他的传统业务与迷你仓业务之间不可调和的矛盾。他的传统业务是追求快进快出，增加周转效率。而他的迷你仓业务希望仓储物品不要快进快出，以确保满租率，提升租金收入。一个业务是希望快进快出，另一个业务是希望不要快进快出。这显然是商业模式之间不可调和的矛盾。
同时，周建成还指出，京东物流发展迷你仓业务，无法依靠它远在郊区的大仓，更多的只能依靠它分布在市区的小仓。而它分布在市区的小仓，面积都不是很大。小的只有几十平方米。大的也不过一两百平方米。在如此小的库容量情况下，如果发展迷你仓业务，仓储面积被存储物品长期的占用，会导致京东物流传统的仓储业务缺乏足够的存储空间。因此我们看到，在美国，欧洲，日本，香港，绝大多数迷你仓企业都是仅仅经营迷你仓储业务，而不会一边从事传统仓储业务，一边从事迷你仓业务。因为二者有着不可调和的矛盾。这个矛盾的根本，就是衡量两种商业模式的指标是不一样的。衡量传统仓储业务的指标，一个是库容量，一个是周转效率，传统业务追求高周转效率，也就是快进快出。而迷你仓业务的衡量指标，一个是库容量，一个是满租率，迷你仓业务追求率，希望物品不要快进快出。一个是往左走，另一个是往右走，如果一个企业同时做这两种不同的业务，显然是自己跟自己打架，是不可能成功的。
