2月18日中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，明确粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展纲领。规划近期至2022年，远期展望到2035年。《规划纲要》提出要把该区域建设成为充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区和宜居宜业宜游的优质生活圈。随着港珠澳大桥的正式开通和《规划纲要》的发布，将赋予这片区域更大的发展前景。
一、粤港澳大湾区整体规划
1.地理位置：
粤港澳大湾区指的是“9+2”，由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等珠三角九市组成的城市群，总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。
2.发展历程：
2009年湾区发展计划首次提出，此后逐步上升为国家战略，历经十年，2019年2月18日正式发布。
2009年，《大珠三角城镇群协调发展规划研究》把“湾区发展计划”列为空间总布局的一环
2014年深圳市政府报告首次提出“湾区经济”
2015年，在“一带一路”相关文件中，“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”首次在国家层面提出
2016年，打造粤港澳大湾区被写入国家“十三五规划”研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划
2017年政府工作报告指出：“推动内地与港澳深化合作，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展与对外开放中的地位与功能”，粤港澳大湾区已经上升为国家战略。
2017年底，中央经济工作会议指出，“科学规划粤港澳大湾区”被写入2018年经济工作
2018年3月，全国两会政府工作报告中提出将出台实施粤港澳大湾区发展规划
2018年8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组举行第一次全体会议，这是首次有粤港澳特首被纳入中央决策组织
2018年10月24日，港珠澳大桥正式通车
2019年2月18日，中共中央，国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》
3.各大城市定位：
香港：国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，全球离岸人民币业务枢纽
澳门：世界旅游休闲中心
广州：国际商贸中心、综合交通枢纽、国际大都市
深圳：国际科技创新中心
其他7市：制造业中心和交通枢纽
4. 产业规划
湾区城市产业分工明晰，中心城市已向创新经济转型。在大湾区11个城市之间，产业分工相对明晰。广深港澳四大中心城市以及东莞，均是以第三产业为主，金融业、商业、通信等高端服务业相对发达，而佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市，则基本都以第二产业为主，大湾区内部存在较强的产业互补性。
粤港澳大湾区一般可以分为珠江东西两岸以及港澳地区，珠江东岸，以深圳东莞惠州为代表，主要为知识密集型产业带，以新兴产业+高科技为主，其中包括互联网、人工智能、科技创新等；珠江西岸，以佛山中山珠海江门为代表，为技术密集型产业带，以装备制造业+农业为主。其中包括新材料、新能源、家电制造、电子加工等。同时东、西两岸优势互补，共同构建产业机构。
而港澳地区在大湾区中起到促进向外发展、加强对内融合的作用。其中，澳门积极发展旅游休闲服务业，同时也担任葡语国家交流平台中心的角色。香港作为全球金融中心之一，成为对外开放渠道，担任航运中心、贸易中心等角色。
表：粤港澳大湾区各城市产业分布
数据来源：各地统计局，诸葛找房整理
以珠海、佛山为龙头建设珠江西岸先进装备制造产业带，以深圳、东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。而对于广深港澳四地，则要发挥科研资源优势、高新技术产业基础，推动新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料等发展壮大为新支柱产业。
内地九市分工明确的产业发展、人口和地区优势可以弥补港澳地区由于土地、劳动力等要素的不足和创新成果缺乏造成的制造业产业短板，另一方面港澳可以作为内地的窗口促进国际贸易的交流与合作。以此，大湾区的区域经济合作可以形成互利共赢的局面。
表：粤港澳大湾区各城市优势产业
资料来源：各地统计局；整理：诸葛找房
广深科技创新走廊规划公布，先行探索跨区合作机制。我国发展高新技术需要依托城市群。对标全球三大湾区的科技走廊，粤港澳规划中提出建设广深科技走廊。香港、广州的学术、科研与深圳、东莞的创新企业相结合，以新一代信息技术、智能装备、生物医药为主导产业，建设科技产业创新能力领先全国、具有国际影响力的科技产业创业中心。
从规划上看，广深科技创新走廊的创新资源，呈现出“廊带”分部特征。这一带状走廊上，坐落着珠三角创新要素集中的广州大学城—国际创新城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州中新知识城、广州科学城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科技城、深圳国际生物谷共十大核心创新平台，科研基础设施雄厚。科技要素及高科技产业集聚。广深科技创新走廊有望成为知识经济的新高地。
图：广深科技创新走廊空间结构
资料来源：《广深科技创新走廊规划》
5.交通规划：珠江东西联系更为紧密，交通节点格局重构
粤港澳大湾区规划中提出，粤港澳大湾区将以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。本次的城际快速交通网络规划在目前已经基本形成，未来将形成以广州、香港、澳门三地为聚集地的三角形结构，有利于吸附产业，促进大湾区的城市一体化。
图：广州铁路网“十三五”规划示意图
资料来源：《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》
布局立体交通网络，珠江西岸有望成为港深发展腹地。大湾区内建立高效的立体交通网络，使 “一小时都市圈”覆盖面更广、联系更紧密与高效。重点建设珠江西岸的城轨和高铁网络补西岸短板，港珠澳大桥、深中通道建成后将贯通东西，便利的交通或推物流资源向西岸流动，珠海、中山迎来发展机会点，江门、肇庆等外圈城市也有新机遇。
对外综合运输通道方面，从《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》来看，大湾区经粤东西北至周边省区的综合运输通道更多的是辅助大湾区城际快速交通网络发挥的作用。主要构建以广州、深圳为枢纽，高速公路、高速铁路和快速铁路等广东出省通道为骨干，连接泛珠三角区域和东盟国家的陆路国际大通道。
图：广东省综合运输通道布局示意图
资料来源：《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》
机场方面，粤港澳大湾区规划提出建设世界级机场群，香港作为国际航空枢纽，要强化航空管理培训中心功能，而广深机场的国际竞争力要进一步加强，澳门和珠海机场功能要更完善。纲要已经明确提出支持香港机场第三跑道建设、澳门、广州和深圳机场要改扩建，推进广深临空经济区发展。在《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》中也已提出发展目标：在十三五期间，重点打造“5+4” 骨干机场。其规划新建珠三角新干线机场，推进广州白云机场、深圳 宝安机场、珠海金湾机场、揭阳潮汕机场、惠州平潭机场等机场改扩建工程，实施湛江机场、梅县机场迁建以及韶关机场军民合用改扩建。
图：广东省民用机场布局“十三五”规划示意图
资料来源：《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》
二、粤港澳大湾区发展现状
1、人口规模与经济总量具有竞争优势，科技创新略显不足
粤港澳大湾区与其他湾区对比，竞争优势明显。占地面积5.6万平方公里，远大于世界其他湾区，人口规模达到了6871万人口，是世界人口和占地面积最大的城市群。同时也是国内经济发展水平最高的城市群之一，2017年粤港澳大湾区的GDP达到了1.36万亿美元，与世界其他湾区相比，GDP仅次于东京湾区。同时粤港澳大湾区的GDP增速保持着高水平发展，2017年粤港澳大湾区平均增速为7.9%，远远领先于世界其他湾区，作为一个新兴的城市群有着巨大的发展潜力。但对比全球三大湾区，粤港澳大湾区在产业结构以及高新科技创新方面有待提升。
表：粤港澳大湾区与其他湾区对比
表：各大湾区高新技术对比
资料来源：张昱,陈俊坤. 粤港澳大湾区经济开放度研究——基于四大湾区比较分析[J].城市观察, 2017(6).，诸葛找房整理
2.经济实力雄厚，人口规模优质，发展潜力巨大
粤港澳大湾区的总占地面积5.6万平方公里，2017年常住人口规模为6862万人。经济基础雄厚，人均GDP超过了全国平均水平。其中深圳、珠海、广州远超全国平均水平。深圳人均GDP18.31万元，是全国平均水平的3.1倍，珠海、广州则在2.5倍左右。而江门、肇庆两市发展水平较为落后，低于全国平均水平。粤港澳大湾区城市群的建立将促进城市之间的区域协作，带动周边区域协同发展。
图：2018年粤港澳大湾区九市人均GDP（元/人）
数据来源：各地统计局、政府工作报告；诸葛找房整理
图：2017年大湾区九市常住人口规模(万人)
数据来源：各地统计局；诸葛找房整理
三、各城市房地产市场
1．政策环境
房地产市场调控以广深为核心逐渐外延，各城市因城施策力度有所不同。2017年3月大湾区主要城市集体发布限购政策，宣告广东省从去库存阶段进入限购阶段，9座内地城市大部分实行了限购限贷等调控措施，同时在因地制宜、因城施策、分类调控的思路指引下，各大城市房地产市场的具体情况不同，调控手段和程度亦有所差别。
表：粤港澳大湾区9市房地产行业政策一览
资料来源：各地政府文件；诸葛找房整理
调控暂未有明显放松迹象，租赁市场是重点扶持对象。在楼市政策层面，大湾区内各城市未见明显放松，政策当前主要体现在整顿和抑制投机炒房的措施上，在供给端，进一步丰富供给主体。租赁市场依然是重点扶持的对象，广州鼓励发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场。深圳计划未来的住房供给中商品房、人才房、安商品房、租赁房按照4:2:2:2配置。
未来存在政策微调可能，着重建立多层次、多样化的住房供给体系。预期未来限购、限贷等调控政策仍难言放松，但部分政策存在微调可能，如广州放宽部分商服公寓转让限制，部分外围区域限价或有放松。在“房住不炒”的政策导向下，未来大湾区房地产市场有望保持平稳健康的运行态势：低收入群体有健全的租赁市场，中等收入群体能够通过新房或二手房解决住房需求，中高收入群体能够得到品质更佳的居住体验。建立起多层次、多样化的住房供给体系。
2．土地市场
土地供给受限，总量持续减少。佛山、广州、惠州宅地供应量领先，仅肇庆、江门宅地供应仍在放量。湾区九市中，佛山、广州、惠州近5年宅地供应总量位列前三甲。从总量变化看，仅肇庆、江门近五年宅地供应仍在放量，而其他城市宅地总量均出现不同程度的收缩，尤以惠州、深圳、中山为甚。
数据来源：中国土地市场网、各地国土局；诸葛找房整理
湾区土地开发强度高，惠州、江门、肇庆未来土地利用空间大。土地开发强度的国际警戒线一般为30%，目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海，其中深圳土地开发强度已超55%，东莞也已接近50%；佛山、珠海大致在35%左右；中山、广州在25%左右接近临界线；江门、惠州和肇庆则在10%左右，未来土地利用空间仍很大。
图：湾区九市土地开发强度示意图
数据来源：各地国土资源局、统计局，诸葛找房整理
土地开发强度由建设用地规模除以城市行政面积得出
“三旧改造”渐成主流，将成为土地稀缺城市未来供地主要方式。从近5年一级土地供应市场来看，深圳、东莞、中山、珠海供应宅地已非常少。在土地开发资源紧张的背景下，多个城市在“三旧改造”方面加大投入力度，在一级土地市场地价上涨的背景下，各大房企也正加速介入三旧改造项目。由此可见，未来城市“三旧改造”将成为土地供应的另一重要途径。
3．商品住宅市场
湾区九市整体市场容量较大，2018年1-12月，有广州、佛山、深圳3个城市商品住宅销售金额过千亿。广州、深圳两核心城市优势明显，佛山、东莞两市受广深核心城市内圈层辐射影响，销售金额亦位于前列。
数据来源：各地住建委、政府官方网站；诸葛找房整理
湾区九市商品住宅价格呈现明显梯度分布，与去年同期相比，肇庆、江门出现明显涨幅。受“双合同”及取消“限价”政策影响，广州网签住宅均价亦呈现较大幅度上涨，而受调控政策影响，深圳房价则出现微跌现象。随着产业发展格局变化，外围城市房价向核心区靠拢趋势进一步增强。
数据来源：各地住建委、政府官方网站；诸葛找房整理
受调控政策影响，2015年下半年购房客户开始向环深一线区域蔓延，东莞、惠州房价上涨较快；但强调控下的2018年，外溢客户需求受限购政策的严厉打击，房价上涨趋势出现扭转，上涨趋势向肇庆、江门等更偏远地区转移。
数据来源：各地住建委、政府官方网站；诸葛找房整理
4.二手房市场
延续2017年的调控政策，2018年湾区九市二手房挂牌价格平稳运行，进入2018年4季度，深圳、广州的二手房挂牌价格出现回调。进入2019年，整个宏观政策层面会对购房者的信心带来有利支撑，有望提振湾区整体住房市场。湾区九市二手房挂牌量整体呈现波动，阶段性出现年底上升、春节低迷的历史规律。
数据来源：诸葛找房
数据来源：诸葛找房
5．未来展望
粤港澳大湾区区域内的广州和深圳是传统经济强市，经济总量在2万亿以上，东莞和佛山经济总量亦排名靠前，江门、惠州、珠海尽管经济GDP总量小，但随着区域一体化的推进，产业转入和区域交通一体化加深，未来上涨潜力巨大。从人口层面看，广州、深圳常住人口总量及增速也具有优势，经济发展迅速、优质资源集中，对人口持续流入产生吸引力。东莞制造业雄厚，产业体系齐全，是全球最大的制造业基地之一，常住人口总量仅次于广州和深圳，不过随着产业升级，人口增速不断下降，从近5年常住人口增速看已处于九城中最低位置。珠海在2017年常住人口增速提升明显，佛山在常住人口总量与增速上也展现出一定优势。
未来随着粤港澳大湾区规划的推进，湾区房地产市场值得长期看好，区域的统筹协调发展也有利于广深以外的城市发展进步，但值得注意的是，在粤港澳大湾区概念提出后的几年，湾区房价已经有了较大的涨幅，这让规划利好的红利已经消化了一波。进入18年后，湾区房价上涨动力明显不足，叠加调控政策限制，目前房价已基本趋稳。结合住建部对于2019年房地产市场的表态，以稳地价稳房价稳预期为目标，短期看湾区房地产市场仍将以“稳”为主。
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