北京房价高得不忍直视，但还是有很多人愿意花大半辈子的积蓄去买一套属于自己的房子，如果你买不起的话，那就只能买小产权房或二手房。那么，北京小产权房能买吗?小产权房是什么意思?小产权房屋是没有房产证的，由于小产权房的产权并不完整,在小产权房买卖和转让的过程中出现了一系列问题和纠纷,因此越来越多的人在纠结着买不买小产权房。别担心，如果你还在为北京小产权房能买吗而感到困惑的话，不妨随我一起来了解下吧!
小产权房是什么意思
第一类小产权房：占用集体用地，或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
北京小产权房能买吗
小产权房的利益双方可以暂时获得以下好处：
一、住房梦。
低售价、低租金，成为低收入人群抢购的主要推力。相较于昂价的商品房，能买到便宜的房子，实现了住房梦。
二、小产权房主导者的超额利益。
基层政府基于利益的推动下，小产权项目打着新农村建设的名义发展。农村土地是集体所有制，目前市场新增的小产权房基于集体用地，甚至部分占用耕地。村干部手握集体用地的公章，私自卖地容易，在不用交各种税费情况下，小产权房的主导者——村一级或镇一级政府可获超额利益。
三、合作开发商也可按比例分成。
由于不用交纳各种税费，小产权房收益超过商品房开发所得的收益。
四、村民除自住房外也获得了房屋开发的分红。
由于小产权房不合法，因而购买具备一定的风险
购买小产权房屋存在哪些风险?
一、缺少“五证”
“五证”是取得房产证的首要条件，即：国有土地使用证、建筑工程施工许可证、商品房销预售许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”，是不能办房产证的。尽管“小产权房”一片销售，但业内人士认为，“小产权房”存在诸多风险，较大的问题是无产权，不受法律保护。
二、拆迁难补偿
除了不能办房产证以外，“便宜房”属违章建筑的一种，如果和国家规划相冲突，很可能被拆除，且业主得不到拆迁补偿。
三、质量难保证
房屋质量没保障，部分开发商为了赚钱，会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋由土地所在村开发，除了质量和售后难得到保证外，后期的物业管理也易出问题。
四、配套不完善
房子几乎无暖气、天然气等设施。将来一旦出现纠纷，可能连水、电都没有。
五、遗赠也麻烦
缺乏产权，未来在继承上会遇许多麻烦。借新农村建设的名义，是普遍的运作模式，打擦边球的性质。业内人士透露：因没办手续，所以房价很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺马上撤离，后续许多麻烦都甩给购房者。
六、小产权房不能抵押或者上市转卖。
买房不是小事，甚至是2代人的积蓄，所以购买前要谨慎。
小产权房屋买卖合同范本
出卖人(甲方)： 身份证号码：
买受人(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于市____区____的房屋(建筑面积___平方米)以人民币___仟___佰___拾___万__仟__佰___拾__元整(￥__ 元)的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
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