棚户区改造

什么是棚户区改造

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
2005年开始，在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程，计划利用3至5年时间，让200多万居民全部迁入新居的。
截止2008年，包括棚户区在内有大约1．5亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造计划，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国将从2009年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及华侨农场中棚户区进行大规模的改造。
初步统计，2006年至2011年底，全国累计开工改造各类棚户区超过1000万户。2012年，全国还将改造各类棚户区超过300万户。
2012年9月25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在全国资源型城市与独立工矿区可持续发展及棚户区改造工作座谈会上强调，要加快资源型城市可持续发展，推动独立工矿区转型，加大棚户区改造力度，“三位一体”推进，着力破解城市内部二元结构难题，带动内需扩大和就业增加，走可持续的新型城镇化道路。

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棚户区改造政策

一、以净地出让方式进行的危房棚户区开发改造项目事如下优惠政策
(一)土地储备中心对危房棚户区土地实行收购，以净出让方式供地。净地出让后获得的出让收益，扣除按规定缴省的费用后，专项用于支付银行贷款本息和毛地收购资的周转以及危房棚户区安置房建设。
(二)安置房住宅用地实行土地行政划拨，对改造后的房屋纳入产权产籍管理，办理商品房房照。商服用地实租赁供地。
(三)安置房建设项目行政事业性收费(以费还贷项目除外)全免，经营、服务性收费按最低限下浮50%收取(项明细附后)。
(四)安置房房屋拆迁补偿契税先缴后返;对安置房住宅上靠标准户型增加的建筑面积部分，营业税等税种由地方税务部门向省申请暂缓缴纳。
(五)安置房建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求无偿同步建设至小区红线。对腾空用于商品房建设的地块，电业、热力、供水、排水、燃气等部门应按规划要求同步建设，所需费用由摘牌的商品房开发主体，按照国家、省、市所规定的正常标准结付;涉及配套管网施工中的破道、绿化等费用免缴。
(六)对安置房建设项目，政府各职能部门要同步办理相关手续，保证项目的开竣工时间。
(七)小区配套建设标准要满足居民基本生活和出行需要，区政府组织被安置居民以招标方式选择物业公司，对小区实行物业管理，物业费三年内减半收取，不足部分由区政府承担。
(八)在进行安置房建筑设计时，应根据周边服务设施现状，建设一处或几处综合市场，用于提供公益性就业岗位，其产权归市政府所有，由区政府负贵日常管理。

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棚户区改造的意义

第一，棚户区改造不会给政府平台和国企加杠杆。相比以前修高铁、公路、机场、政府楼堂，棚户区改造最终买单的是城市居民，而我国居民部门杠杆并不高，财务状况极为健康，故不会加重当前相关部门的财务压力。
第二，棚户区改造能有效化解相关产业产能过剩压力。产能过剩的问题已是既定现实，产能过剩的问题不可能完全通过需求的休克疗法出清，因为那样会有大量企业破产、工人失业，最终会使经济无法承受，也不利于社会和政局稳定——而这应该是中央不愿意看到的局面，这也是笔者认为习主席强调“中央要加强对经济的领导”的重要原因。棚户区改造能对相关产业形成巨大拉动，从体量上来看，根据7月12日国务院印发的《关于加快棚户区改造工作的意见》，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户(其中2013年改造304万户)，若以每户20-30万元投资额计算，能带动2-3万亿元直接投资，若考虑到相关的配套设施建设(路网、地下设施等)，实际投资体量更大，这必将有效改善相关产业的生存状况和社会就业及稳定预期。至于去产能的任务，完全可以通过其他手段关停落后产能的方式逐步推进。
第三，棚户区改造能有效增加城市住宅供给，缓解房价上涨压力。核心城区被棚户区占据，土地利用效率低，居民改善居住条件的诉求强烈，棚户区改造对于落后城区土地利用效率提高、居民居住条件改善、住宅供应增加方面将意义显著，也将有效缓解部分城市土地紧张、住房供应不足和房价上涨压力。
第四，棚户区改造丰富了城镇化实务的内涵。棚户区改造最早是李克强主政辽宁时期的产物，李克强总理自上任以来力推城镇化，而棚户区改造既与城镇化一脉相承，同时也丰富了城镇化实务的内涵，因此有望成为李克强总理后期重点推进的工作之一。

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棚户区改造流程

一、前期准备
（一）项目选址：选址定点和划红线及设计条件、规划设计、建设方案（集中新建为初步设计，配建为实施方案）及审批等环节。包括办理（规划部门出具选址意见书、用地规划许可证、规划用地拆迁红线图、国土部门出具用地意见）；
（二）项目立项（市发改委办理）； 二、房屋拆迁
（一）被拆迁人提供产权依据、有效身份证；
（二）拆迁工作人员审核确认、进行测绘、评估，三个工作日出具评估报告，并公示7天；
（三）对评估公示结果无异议的，由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；
（四）选择产权调换的，按签订协议的先后顺序选房；选择货币补偿的，按照签订协议的金额到银行领取补偿款，规定期限内完成搬迁的，在房屋拆迁市场评估价基础上奖励8%；
（五）搬迁完毕并交房，经拆迁工作人员验收签字； （六）组织拆除。
三、政府供地（行政划拨或挂牌出让）； 四、建设阶段
包括工程施工图设计审查备案、放线与验线和规划许可，招标投标，安全质量监督（含委托监理），办理《建设工程施工许可证》和签订施工合同、施工建设及管理等环节。
五、验收阶段
包括房屋和涉及规划、消防、环保、市政园林、防雷以及给排水等管线工程的验收和建设工程竣工验收备案。
六、分配、管理流程 （一）私房
按拆迁户签订协议时的先后顺序，将选定的房屋分配至拆迁户。入住后的小区管理由物业公司负责。
（二）直管公房、单位自管房的租赁户
（1）向居住地社区居委会申请，居委会受理后，进行入户调查、组织居民小组评议、公示，合格的报区政府；
（2）区政府委托街道办事处对申请人的情况进行复核，并公示，合格的由区住房保障机构汇总报市政府。
（3）市政府委托市房地产管理局组织审核、公示，合格的，报市政府批准后采取摇号方式确定选房序号。
（4）中签户选房。
（5）中签户到市房地产经营管理处办理租赁手续。
（6）由市房地产经营管理处负责管理廉租住房，包括收取租金、管理养护廉租住房。

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